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內容來自sina新聞

記者探訪北京中介市場滿五年免稅房成新賣點

  記者 劉宇鑫

  "滿5年"、"唯一住房"、"免稅房"......在北京"國五條"細則出臺後，房產中介雲集的崇文門西花市大街上，我愛我傢、鏈傢地產、麥田房產等多傢中介公司門店已經清空瞭櫥窗裡一直掛著的低價房源，取而代之的則是一塊塊臨時展板，展示著店裡為數不多的免個稅房源。記者昨日調查發現，盡管本周二手房交易急速降溫，但仍不乏有中介逆市開新店，以圖在免稅房源相對集中的"免稅區"爭奪相對稀缺的免稅房源。

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  "免稅房"廣告信息被置頂

  "哥，您想看什麼樣的房子？"昨日中午，記者以購房人身份邁進麥田房產西花市店的大門，經紀人李先生先是一愣，馬上迎瞭過來。和記者之前看過的多傢中介門店如出一轍，這裡也是門可羅雀，以至於門店一進門的前臺處，隻留下李先生一人"值班"。

  當得知記者具備購房資格後，李先生突然來瞭精神。"我們店裡正好有幾套'滿五年唯一'房，您要想看房，咱馬上就能看。"他說，由於北京"國五條"細則中明確提及交易已滿五年且是傢庭唯一住房的房屋再上市時，可免征占到房屋升值額20%的個人所得稅，3月份就已開始走俏的"免稅房"，儼然成瞭各傢中介的"心頭肉"。

  這傢門店展示的二手房房源廣告，均是用黑色墨水打印的A4紙。"原來的低價老房源很多都需要繳納個稅，店裡現在主推'免稅房'。"李先生解釋說，為瞭讓購房人更加瞭解形勢，店裡還專門把每套房源受新政影響的級別標註在廣告裡。具體來說，主要分為三類，一類是嚴重受到新政影響，需要繳納20%個稅的房源，其櫥窗廣告位已經被經紀人"置底"；第二類是完全不受新政影響的"免稅房"，即"滿五年唯一"房，其廣告位已經被"置頂"；還有一類屬於被評估為"受影響不大"的房源，此類房源交易時需要繳納個稅，但由於其房屋增值額較少，所需繳納的個稅數額並不高，所以此類房源在展板上的廣告位緊隨"免稅房"。

  中介開新店搶免稅房源

  "北京的'國五條'才執行三天，就有中介關門瞭？"在西花市大街西頭，一傢品牌中介門店已是人去屋空，孤零零地留下一個淺色LOGO，引得路人頻頻側目。昨日下午，記者看到店裡不時有裝修工人進出，仔細一打聽，才知道這裡其實是一傢中介公司即將開業的新門店--不足百米的馬路兩側，三傢底商都掛著同樣的LOGO。

  "國五條"剛剛在京落地，二手房市場重回觀望期在所難免，為何仍有中介公司逆市開新店？一傢中介公司內部人士表示，一些中介公司已在年初確定今年擴張開店的計劃，加之樓市新政執行後，"免稅房"房源更加稀缺，促使其加快瞭搶占市場份額的腳步。同時，為瞭刺激交易業績，一些經紀人早已想好瞭應對之策。

  昨日記者調查中，就有多位經紀人暗示：可以利用"做低"成交價格，即采用"陰陽合同"的方式，人為減少房屋增值額，從而削弱"20%個稅"政策的效力。

  經紀人李先生介紹，崇文門地區新景傢園、本傢潤園等周邊樓盤二手房的均價，已經達到每平方米5萬元至5.5萬元。可目前該區域的二手房交易最低計稅價格約為每平方米2.75萬元，"您算算，如果不考慮貸款申請問題，即便您買的不是'免稅房'，多數房源的增值額可以被'做低'一半多，相當於可以少繳一半多的個稅。"

  不過，這些經紀人也坦承，新政執行這幾天，連"免稅房"都很難拉到看房人，加之大量購房需求已在新政執行前集中釋放，"陰陽合同"這歪招估計暫時派不上用場。

  "二手房交易各方簽訂所謂的'陰陽合同'，實際要冒相當大的風險。"北京房協秘書長陳志提醒，一方面，一旦買方以簽訂的虛假合同金額支付房屋價款，容易引起雙方糾紛；另一方面，賣方可以所簽"陰陽合同"無效為由，在交易過程中單方面解除合同，買方無法得到相應補償。

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  活沒幹費先收 中介底氣何在

  記者采訪中發現，麥田房產等中介機構給出的中介費收取標準仍是一口價--按房款成交總額的2.7%收取，即規定的2.2%中介費和各傢中介私設的0.5%服務保障費(亦作"擔保服務費")，且需由購房人在房屋網簽之前一次性交齊。

  2009年以來，二手房市場恢復紅火，各傢房屋中介眼看行市見漲，一些中介公司和經紀人的違規操作便多瞭起來。這一情形引得消費者吐槽不斷，這些中介公司和經紀人有的吃瞭官司，甚至被監管部門摘瞭牌子。究其原因，很多客戶把矛頭指向瞭中介公司提前、一次性收取的高額中介費。

  "縱觀國內標準化的服務行業，大多都是由消費者依據享受到的服務質量付費。而房地產中介公司卻是個例外，先收錢，後幹活，在幾乎不用考慮回頭客的情況下，經紀人有多大動力願意把活幹好？"正如一位業內人士所說，中介行業確實沾瞭近年來二手房交易紅火的光。一言以蔽之，中介公司其實是占瞭房地產賣方市場的好處。

  在2009年以前，買賣雙方仍可以保持博弈的時期，中介費仍房屋二胎銀行借款怎麼貸款比較會過件沿用著"分期付款"的慣例：購房人在簽合同前首付30%左右，尾款通常在房屋順利過戶後補齊。那時，從中介來電約看房，經過貸款、過戶等關鍵環節，直至最終收房完成物業交割，在整個中介服務過程中，買方往往占據主動，因為占大頭的中介費尾款還攥在自己手裡，並不太擔心提供居間服務的中介會偏向賣方，從中作梗。

  如今，"國五條"在北京落地後，購房人都盼著可以重新恢復與賣方博弈的能力，讓房價回調到合理水平。對於已經收瞭"擔保費"卻並不提供對應服務的中介公司，購房人完全可以分期支付中介費，好讓中介公司重拾服務行業的本分--中介費高低，全靠服務質量說話，而不是像現在這樣，中介費變成瞭壟斷房源的信息費。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-03/08032059828.shtml

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