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內容來自sina新聞

房企海外之旅華麗開啟 政策風險或阻一帆風順

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  碧桂園花瞭不足一年時間,就成為馬來西亞最大的開發商。而在其背後,大批的中國購房者為碧桂園貢獻瞭巨額的銷售收入。根據該公司統計,有1/4的中國客戶購買瞭其在馬來西亞的開發項目。此前,萬科、綠地、頤和等中國房企紛紛拓展海外,佈局版圖已遍及五大洲。這些企業同樣有大批中國"粉絲"追隨。

  根據世邦魏理仕的研究報告,按照中國高凈值人群(可投資資產超過1000萬元人民幣)的資產規模估算,未來或有1.1萬億元人民幣流向海外房地產市場。

  但在這場看似華麗的海外之旅背後,這些投資者面臨的市場與政策風險不可小覷。尤其是隨著海外置業規模的增大,一旦政策收緊限制資金外流,海外置業必然受到打擊,中國房企的海外業務發展也將受到嚴重威脅。

  富裕階層海外置業支撐房企業績

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  在這一波中國房企出海潮中,碧桂園可謂領跑者。

  作為碧桂園在海外市場的試水之作,其位於馬來西亞柔佛州新山市的金海灣於今年8月份正式開賣,僅僅兩個月時間,金海灣成功賣出6000多套房子,實現約93億元人民幣銷售額,考慮到公司於去年12月才成功拿下該地塊,如此彪悍的戰績不僅讓碧桂園馬來西亞區域總裁阮傢聲感到意外,甚至震驚瞭整個馬來西亞--因為這意味著碧桂園用不足一年的時間成為馬來西亞最大的地產商。

  碧桂園金海灣的熱銷,僅僅是今年以來中國房地產企業揚帆出海的縮影。中國海外投資聯合會統計數據顯示,2012年以來,萬科、綠地、碧桂園等十餘傢大型房企在海外投資規模已超過600億元,其投資的海外項目多位於發達國傢,以住宅項目和旅遊地產為主,也有部分商業地產。

  房企龍頭萬科"出海"首站則選擇今年以來復蘇勢頭明顯的美國樓市。今年2月,萬科宣佈與美國鐵獅門房地產公司成立合資公司,合作開

  發舊金山富升街201地塊。僅僅兩個月以後,萬科又進軍新加坡,通過子公司出資6.78億元人民幣,收購吉寶置業位於新加坡東部丹那美拉區的林曦閣項目。

  綠地集團的拓展步伐更為激進,該公司先後在韓國濟州島、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德裡、巴塞羅那、美國洛杉磯、泰國等地佈局瞭多達十餘個項目,公司預計年內累計海外項目投資將達到近200億元人民幣,成為海外業務規模最大、項目最多的國內房地產企業。

  盛富資本和協縱國際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者,中國房地產企業近年來大力拓展海外市場,與國內房地產市場出現轉變不無關系。隨著國內房價的大幅上漲,企業拿地成本上升,市場風險不斷增大,加上日趨激烈的市場競爭,對房地產企業的戰略及運營管理等方面提出瞭更為嚴峻的考驗。

  "通過拓展海外市場,一方面可以實現資產全球化佈局,降低單一市場的風險,也可以借機吸收海外的先進經驗;另一方面,海外市場在金融危機的洗禮下,資產價格普遍低廉,估值相對較低,存在較大的獲利機會",黃立沖認為。

  從目前來看,部分在海外佈局較早的中國房企已開始進入收獲期,除瞭大放異彩的碧桂園,據媒體報道,綠地首個海外項目綠地韓國旅遊健康城項目首批產品已經售罄,二期銷售即將啟動,年內銷售額有望超15億元人民幣。記者獲悉,頤和地產在悉尼大學附近推出的公寓項目SummerCourt目前也隻餘下少量尾貨。

  與此同時,國內居民海外置業需求也日益旺盛。根據波士頓咨詢公司和中國建設銀行過去兩年調研,中國富人群體擁有33萬億元資產,已經向海外轉移瞭約2.8萬億元,約相當於中國2011年GDP的3%,而這一趨勢還在加速。

  在上述調研人群中,擁有海外資產者占比達到28%,比2011年大幅提升瞭11個百分點。其中,中國高凈值人群在海外資產的配置偏向於購置房產、債券和股票,實業投資比例則偏低。前三者合計占到海外投資總額的四分之三,其中房產占約42%。

  "近年來,中國富裕階層銀行房屋二胎利息缺錢急用哪裡借錢向海外轉移資產的速度確實在加快,其主要原因包括通過全球資產配置以對沖國內風險、資產保值和增值、以養老和醫療為訴求的移民及子女教育要求。無論如何,這為中國房地產企業拓展海外創造瞭巨大的市場機會",黃立沖告訴記者。

  企業將面臨雙重不確定性

  房企 "出海淘金"首戰告捷固然值得高興,但在市場與政策的不確定性制約下,能否"一帆風順"令人擔憂。

  "房地產與其他行業最大的不同,是其區域性特征很強,這要求企業對當地市場需求、法律環境、政府關系有深刻的認識",中原地產項目部總經理黃韜告訴記者,即使在國內不同城市,市場也有明顯差異,中國房企拓展海外項目除瞭針對華人市場,也需要迎合當地如何查2胎房子利率多少免費諮詢試算居民,國內的成功經驗未必能有效復制到其他國傢,這意味著企業將面臨巨大的不確定性。

  以碧桂園金海灣為例,據碧桂園方面透露,在已訂購客戶中,大約有40%來自馬來西亞、30%來自新加坡、25%為中國客戶,其餘5%則為其他國傢和地區,中國客戶已不占據主導地位。

  為瞭能迅速融入當地市場,多數房企選擇與當地知名開發商合作開發的模式。萬科進軍美國和新加坡,便分別選擇瞭美國鐵獅門和新加坡吉寶置業作為合作夥伴。

  但合作模式並非萬能,尤其是海外開發商未必能適應國內地產商崇尚的"快速開發,快速銷售"模式。以碧桂園為例,早在去年年初,公司與馬來西亞地產商Mayland(大馬置地)組成合營公司,合作開發馬來西亞加影和萬撓兩幅土地,碧桂園占合營公司55%的股權,但項目至今還沒有開盤時間表,開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的金海灣。

  綠地集團董事長張玉良早前更表示,"綠地原則上不和外方合作,他們節奏太慢,一個項目可能要3年才開工,而我們3個月就能開工銷售。"

  除此之外,更大的風險在於政策的不確定性,隨著海外置業規模的增大,一旦國傢金融部門擔心出現大規模資金外流,從而限制購房者境外買房,房企海外業務就存在夭折的危險。

  一位從事海外投資的業內人士向記者透露,中國富人在外投資房地產時,最關心的問題是如何將財產安全轉移出國。現階段中國富人向海外轉移資產主要有四種方式:如果資產規模不是很大,大多采用"螞蟻搬傢"的方式,即需要找多個購匯額度未使用的個人代轉資金,或者把現金帶到香港進行"中轉";但如果資產規模比較大,則需要通過地下錢莊,或者利用貿易公司進行轉移。

  "目前中國實行嚴格的外匯管制,規定境內個人年度購匯總額為5萬美元,在中國致力推進人民幣國際化的大背景下,降低購匯額度的可能性不大。但不可忽視的是,上述四種資產轉移的方式都存在收緊的可能,以"螞蟻搬傢"為例,銀行可以嚴格限制傢庭成員購匯數量,這可以輕易實現。此外,目前國內居民即便是購買中國房企在海外開發的項目,也需要購匯轉移到海外進行交易,一旦管制收緊,將帶來巨大的影響",上述人士認為。

  黃立沖認為,假如未來美國量化寬松政策退出,美元進入長期上漲通道,將引發外資大規模撤離中國,國內居民海外轉移資產將受限,海外置業必然受到打擊。可以預見的是,一旦缺少國內需求的支撐,中國房企的海外業務發展將受到嚴重威脅。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-13/09042449275.shtml

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