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二手房市場份額75% 2014年:買傢或仍首選二手房
進入12月以來，上海樓市步入瞭銷售淡季，無論是一手房的售樓處還是二手房門店，上門看房的人數明顯減少。受到"滬七條"、年關將至等因素的影響，近期置業者在議價空間、貸款審批情況、後續的樓市調控政策等方面問題相對咨詢較多。
隨著二手房交易份額的提升，2013年上海樓市的最大改變莫過於有關一二手房的置業意願完全顛覆。相關中介研究機構對全市一二手房交易量份額的 檢測顯示，今年二手房已占樓市交易的四分之三。2007年，二手房的交易量份額僅占53%，然而截至2013年11月底，這個市場的份額已升至75%，短 短7年之間，上漲瞭22%。這意味著越來越多的買傢在置業之時已由首選新房的意願逐步轉向瞭以二手房為主。
買新房去外環之外
未來一兩年內，在上海買新房隻能去城區外(外環之外)淘淘瞭，而在城台南二胎代償區內(外環之內)置業幾乎隻能選擇二手房。
從新房供應區域看，主要集中在松江、嘉定、浦東(原南匯)等外圍區域，而在這些區域中，松江新城、嘉定新城、浦東周康等外郊重鎮板塊由於基礎設施完善、交通便利、一二手房選擇面較大等眾多因素，未來一段時間內依舊將受到追捧。
漢宇地產市場研究部分析師朱春峰認為，從房價的整體趨勢看，這些區域的新房價格存在一定的上漲潛力，如松江的萬達廣場已初具規模，一旦招商成 功，勢必會帶動周邊板塊的房價。而奉賢南橋新城，一旦5號線(延長段)貫通，也會刺激該沿線板塊的房價。但房價的上漲除瞭這些利好消息之外，還與樓市調 控、房價預期、房貸政策等因素息息相關。
從這些區域的新房位置看，90%以上都號稱是軌交房，但真正緊挨(相距500米)軌交的卻並不多，根據漢宇地產對新房檢測的數據顯示，其份額基 本在20%－30%。不少新盤距離軌道交通需公交短駁2－3站路。從性價比看，相比一般的郊外盤，在價格、樓盤品質、地理位置等方面都有一定的優勢。
根據走勢看，歲末淘房的行情確實相對較為清淡，尤其是隨著年尾"滬七條"的出臺，使整個樓市的觀望氛圍凝重不少。朱春峰認為，從目前"北上廣 深"等一線城市看，供需矛盾在2014年中依舊存在，房價呈上漲趨勢的主旋律並不會發生大逆轉。而從"滬七條"、"京七條"、"深八條"、"穗七條"到樓 市調控長效機制建設的情況看，中央和地方政府對於2014年樓市調控旨在穩定買賣預期、緩解供需矛盾。所以，2014年上海房價趨勢基本將呈"穩中有 升"。
掛牌價仍然處於高位
臨近年底，樓市二手房顯現膠著狀態，導致房價出現回調跡象。當前旗下門店二手住宅普遍出現看房量、成交量兩大指標雙降現象。
進入12月，房東長期保持的強勢狀態被撼動，市場中誠意賣房行為開始冒頭。記者在安居客、搜房等網站二手房頻道看到，近期更新房源中，標註"房 東急拋"的較前期有所增加。記者以購房者身份咨詢瞭一套位於莘莊的掛牌房源，中介人員信誓旦旦表示"房東誠意出售，絕不跳價"，並催促詢問記者個人信息以 便聯系看房。一些中介門店負責人坦言，由於臨近年底，大多數觀望時間較長的看房客已無心戀戰，房東也願意給出一定的折扣，但從全年走勢看，掛牌價仍然處於 高位。
近期新增掛牌房源的賣傢表現尤其突出，他們大多出於置換目的，考慮到他們較在意房屋能否快速變現的問題，因此選擇調低價格來保障快速成交。從掛 牌量看，一般新增掛牌量較多的樓盤有以下特性，1、樓盤項目規模本身較大，例如松江泗涇板塊的新凱傢園、閔行莘莊板塊的上海康城以及寶山共康泗塘板塊的泗 塘新村等樓盤。2、區域內樓盤數量已經規模化，例如浦東金橋板塊內匯集瞭60個多個次新樓盤，此外還有浦東周康、松江新城、寶山共康泗塘等板塊。3、總價 控制在150萬－250萬元的剛需樓盤。從分佈區域看，主要集中在浦東(原南匯)、松江、嘉定、奉賢等區域。
抽樣調查發現，全市二手房市場普遍出現5%以內的價格松動，與之前無議價、賣傢跳價現象形成鮮明對比。而基於不同區域、不同置業群體等特點，二 手房市場所產生的議價空間幅度也有所不同。在金橋，約有20%左右的賣傢表示價格方面可以有所讓步。以幸福小鎮為例，在市場最熱狀態下，97平方米兩房售 價快速上漲至300萬元高位水平，而賣傢當前新增掛牌價格基本已下調至290萬－295萬元區間。以此計算，價格松動幅度普遍在3%－4%范圍內。相較而 言，市中心區域議價空間則更明顯，部分房源議價空間更是突破5%的水平。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-29/09042557272.shtml
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