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深圳明年強制推行住宅產業化
??深圳在住宅產業化的道路上邁出瞭重要一步。11月10日，深圳市住房與城鄉建設局、規劃與國土資源委員會及人居環境委員會聯合發佈《關於加快推進深圳住宅產業化的指導意見(試行)》，規定從2015年起，對新出讓住宅用地項目和政府投資建設的保障性住房項目統一要求，全部必須使用產業化方式建造；對存量土地（含城市更新項目）則給予鼓勵，凡建設單位自願采取產業化方式的，獎勵其建築面積的3%。
??深圳市人居環境委員會人居建設處副處長岑巖在接受中國房地產報記者采訪時直言：“盡管深圳市推行住宅產業化已經十幾年，但從拿地階段就規定產業化建設條件還是首次，可見我們的決心和力度。”
??從試點城市向
??示范城市邁進
??2006年，深圳被選定為首個全國住宅產業化綜合試點城市。而其實，深圳市對住宅產業化的探索可以追溯到更早之前。2001年，香港開始在普通商品房的建設上采用產業化方式，與香港隻隔咫尺的深圳，次年就成立瞭住宅產業化領導小組，並建立瞭住宅產業協會。
??“當時制定的十六字方針是‘政府引導，企業主體、市場運作，全民參與’，但許多年下來，中間的八個字‘企業主體、市場運作’發展迅猛，成長起一
批以萬科、嘉達、中建國際、華陽等為首的項目施工、科技研發、材料生產企業，建成3個國傢級住宅產業化示范基地以及30個市級示范基地和項目。但首尾的
‘政府引導’和‘全民參與’相對薄弱，所以這次發佈的意見，等於是強化和強調這八個字。”岑巖表示。“隻有這十六個字、四個方面環環相扣、貫穿始終，深圳
的住宅產業化之路才能越走越寬”。
??“深圳探索和推行住宅產業化具有先天優勢。”岑巖介紹。“首先，香港所有的產業鏈要素我們都有。多年來，政府和企業出資培育瞭大量人才，專業覆
蓋設計、建築、質檢、安檢、監理、驗收等全過程。產業化技術體系已基本建立，保障性住房標準化設計已得到應用，產業鏈條上各行業的積極性已被調動，試點示
范項目已成型成熟，全社會參與的氛圍也已初步形成，深圳已經做好從試點城市進階到示范城市的準備。”
??小學生到博士生 “低學歷”需進修
??本報記者獲得的一份深圳市住宅產業化形勢和政策的內部學習課件中，將住宅建設比喻為五個學歷階段：第一階段：（小學），即傳統施工方式,誤差一
般為3~8厘米。
第二階段：（中學），預制裝配“三板”,內墻板、疊合樓板、樓梯，誤差大大縮小為1厘米左右。第三階段：（大學），預制裝配外墻，誤差可控制在3~4毫
米。第四階段：（碩士），預制裝配混凝土六面體。如重劃區 炒作手法任何問題免費諮詢廚房、衛生間、避難間。第五階段：（博士），以模塊化設計為核心，“少規格、多組合”，實現功能模塊—
空間模塊—戶型模塊—樓棟模塊的“全模塊”形式。以現澆的方式預制裝配整體剪力墻承重結構，疊合樓板、樓梯、外墻掛板形成整體。
??“盡管有些企業已經是‘碩士在讀攻讀博士’，但還有一些企業仍在讀小學。”岑巖打比方。“我們會讓那些碩士、博士帶領和帶動小學生、中學生，相
關部門也會不定期地開辦‘學習班’，免費為開發企業介紹住宅產業化的先進成果和講解住宅產業化的前沿科技。”據悉，11月27日，人居環境委員會就組織瞭
一場有關住宅產業化的培訓會，報名企業達數百傢。
??深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示：依賴手工作業的傳統方式質量易良莠不齊、安全性不確定。既然汽車需要標準化的工廠生產和系統化拼
裝，那麼和汽車一樣直接關系到使用人安全的住宅，同樣或者說更加需要統一標準和模具批量生產。”他表示：“房地產開發企業應該盡快認識到這一點並積極轉
變，否則不僅在深圳本地發展艱難，也終會被整個行業所淘汰。”
??萬科集團則在回復中國房地產報記者提問的郵件中進一步分析：傳統手工方式建造的住房，對資源重復浪費，且造成嚴重的空氣、水，乃至聲音污染，科
技貢獻率尚不及農業。同時，人工成本上漲不可逆轉，目前，工人工資在工程造價中已占到25%~28%，據核算，一旦這一比例達到33%，產業化將成為必須
和必然。另外，新型城鎮化的特點是產城結合，核心是農民工向產業工人轉化，這是住宅產業化的大勢所趨，也是經濟效益、社會效益、環境效益提升的共同路徑。
??“升學”路漫漫
??此次深圳市的這份意見可謂“軟硬兼施”。
??硬的方面是：2015年起，新出讓住宅用地項目，全部采用產業化方式建造，市規劃國土部門
在土地出讓公告時就會做出相關要求；政府投資建設的保障性住房項目，市、區政府在確定項目建設單位後，會將保障性住房標準化設計圖集和住宅產業化技術要求
作為授權委托書或招標文件的附件。簡單地說就是，無論招拍掛形式，企業單位必須按政府制定的規則來，不用產業化方式就沒資格拿地。
??軟的方面是：對建設單位在自有土地（包括已規劃批復的城市更新項目）上，自願采用產業化方式建造的，可獲采用產業化方式建造的建築面積的3%作
為獎勵，獎勵部分功能仍為住宅；社會投資配建、政府回購獨立成棟的保障性住房項目，建設單位若自願使用保障性住房標準化設計圖集，建造方式符合住宅產業化
技術要求，可在開展前期工作時就將產業化增量成本計入建安成本，所需投資由市、區發展改革部門在項目審批時納入總投資。
??同時，深圳市還為產業化住宅項目開“小灶”——此類項目在辦理報建、審批、預售、驗收等相關手續時可享綠色通道，並優先返還墻改基金和散裝水泥
基金，施工進度達7層以下的已封頂、7層以上的已完成地面上1/3層數的可提前辦理“預售許可證”。而其他非產業化住宅項目取得預售證要完成項目施工進度
的2/3。
??但對於很多深圳本土企業，住宅產業化仍是有心無力。目前，深圳已竣工、在建和計劃開工的產業化住宅項目共18個，而其中萬科就承建瞭14個，幾
乎是“獨大”之勢。深圳地產人士弓鳴對中國房地產報記者坦言：“新政策對深圳本地的中小型房企影響甚少。因為它們壓根拿不到地。”
??記者瞭解到：2009年12月1日，深圳市開始實行《城市更新辦法》，近5年來，深圳市通過招拍掛形式出讓的地塊寥寥，大多以股權轉讓、城市更新等形式交易。“即使偶有公開出讓的土地，也會被大型房企以高價或聯合體形式獲得，中小型房企幾乎沒有競爭之力。”弓鳴表示。
??“政府推進住宅產業化，快好省地建房子是好事，但不要忘記給中小房企留一些實踐的空間和追趕的時間。”弓鳴呼籲。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-01/15015945078987947819453.shtml
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