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  相對於國內的限購、限貸等樓市調控政策,海外一些國傢的貸款政策較為寬松,且利率較低,加上人民幣升值帶來的投資回報率提升,以及海外房屋產權較國內年限更長等因素,大量的投資熱錢開始向外轉移。

  戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮告訴記者,在海外搞開發,不僅要遵守當地的法律法規和政策,爭取獲得當地政府的審批通過,而且當地民意在一定程度上對項目的開發也有非常大的影響,開發商往往需要征求當地居民的意見,需要得到大部分居民同意後項目才能開展。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-03/09332970415.shtml

  根據綠地方面公佈的數據,"世界的綠地"今年在海外的銷售計劃是200億元。如果這一銷售目標最終完成,那麼在年末其銷售業績將逆襲萬科。

  不過,客源本土化和全球化的開拓,依然是綠地面臨的一項重要任務。比如其英國項目綠地蘭姆公館,就在英國、新加坡、吉隆坡、中國上海等2胎貸款貸款全省皆可處理地聯動展銷,目前已實現項目銷售5.25億元,累計銷售住宅套數81套,平均成交單價超過9萬元/平方米,客源分佈以英國為主,同時包括中東地區及澳大利亞、、中國等,華人客戶占比僅15%左右。

  在這一背景下,海外的開發商會尊重當地居民的意願,以盡可能少地破壞當地生活、自然環境和生活習慣為原則,減少對當地居民生活的幹擾,確保項目最終獲得審批。

內容來自sina新聞

  據《投資時報》報道,在2014年7月31日召開的上任首次記者會上,韓國濟州島新知事元喜龍明確表示,對總部位於上海的中國綠地集團在濟州島開發的 "夢塔"(綠地濟州夢想大廈)項目,將采取"不允許建設"的強硬態度。

  從克而瑞研究機構公佈的三季度房企銷售排名來看,今年房企銷冠的爭奪將在綠地和萬科之間展開,截至目前,二者的銷售額僅相差150多億元,而這並沒有算上綠地的海外業務。

  為此,綠地緊急做瞭一系列公關工作。綠地韓國公司在施工建設過程中,竭力避免擾民,還努力在當地進行公益事業,如贊助項目所在地的一些村民活動,以努力融入當地社會,贏得認同。

  海外投資一波三折

  《北京商報》的報道還透露,元喜龍曾表示,中國目前投資濟州島的大項目屬於"投機資本",擔心未來中國人在濟州圈地將其變成 "中國城",要求已經獲得上屆政府批準但未開工的項目"從頭再來"。同時韓國方面宣佈,將大幅提高快速借錢管道二胎年息外國人通過購買房地產獲得濟州島永居權的條件。

  海外市場對綠地業績和利潤的貢獻可見一斑。而根據綠地的目標,到2020年,海外市場將貢獻綠地銷售收入的25%。不過,在海外市場開拓時,綠地並非一帆風順。

  這些工作最終獲得瞭成效。後來綠地集團與濟州國際自由城市開發中心(JDC)在韓國濟州簽署諒解備忘錄(MOU),綠地集團在濟州島健康醫療城區域擴大投資。元喜龍也會見瞭綠地集團董事長張玉良,並表示將支持綠地的投資。

  購買客戶的全球化

  雖然,中國開發商在資金實力方面遠遠優於海外同行,但從綠地在韓國的一波三折,也可以看出要想真正在海外獲得很好的投資收益,光有資金實力是不夠的。本土化是包括綠地在內的所有房企在海外開拓業務的最大門檻。

  而這並不是綠地在海外所做的第一筆高利潤生意。去年年末,綠地集團董事長張玉良在接受 記者采訪時曾談到,綠地在澳洲的項目利潤遠高過當地公司的項目。根據綠地的估算,海外市場能帶來的收益還不限於此。

  綠地集團官網發佈的消息顯示,綠地海外業務四季度已經開始沖刺,最新在悉尼及倫敦投資開發的綠地瓏璽、綠地蘭姆高端公寓僅賣瞭183套,銷售額即達到10億元以上,而且平均銷售價格超過9萬元/平方米,悉尼項目成交均價甚至刷新北悉尼新房單價紀錄。

  很多時候,還需要動用"遊說"機構對當地相關組織和政府部門施加影響,以期獲得項目通過。

  在銷售的時候,開發商也需要更多兼顧當地市場的需要。以英國為例,為保護當地居民的利益,英國嚴格規定每一個新開發項目必須提供一定比例的公共社區房,而且項目首次開售須以英國本土市場優先。而由於英國本地和海外客戶的購買力有差異,和國外買傢相比,當地消費者購買"樓花"的比例可能會小一些。對開發商來說,如果更傾向於向本土購房者賣房子,也許不會有太好的銷售進度。

  對此,蔣尚禮透露,開發商實際上還有其他辦法。因為英國的有關規定,並不限制機構購買房屋的數量和是否優先,來自中國的買傢其實可以通過類似團購的方式組成機構,以機構買傢的身份來買房,這樣就可以規避購買優先權力的沖突。

  "綠地很有戰略遠見。"蘭德咨詢總裁宋延慶提起綠地時,總不會忘記綠地先人一步踏足海外攫取豐厚利潤的戰略眼光。根據他的估算,綠地當時的投資也就幾千萬元,但實際上取得的銷售金額是十多億元。

  根據綠地相關人士介紹,不僅僅是英國項目,綠地在海外的其他項目目前也在減少華人客戶的比重,提升非華人客戶比例。

  宋延慶認為,類似綠地這樣在海外快速擴張的企業,僅靠中國籍客戶的消費是不夠的,必須把市場做得更大,開拓更多的全球客戶資源。

綠地集團海外銷售計劃200億 或借海外業務超萬科
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