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??這三大變化是房地產當前的基本面,這個基本面和2008年完全不同,也意味著政策實施的效果也不能和2008年相提並論。特別是,由於美國退出量化寬松導致的流動性緊張的影響,中國房地產市場的流動性總體會很緊張,不可能像過去一樣,這是常識。基於這個基本面,筆者認為,未來房地產市場會出現“3個20%”的分化:隻有20%的開發商會活下來;隻有20%的城市住房具有投資價值;隻有20%的樓盤才值得買。剩下的城市,房子幾乎不存在任何投資價值,而會回歸居住屬性。

撤離房地產的最佳時間窗口

??大勢已去中的企業策略

??不管未來政策如何扶持,已經進入常態調整高危階段的房地產行業不再輝煌。

??中國住房已經告別短缺,中國的房地產債務和杠桿已經足夠高,靠房地產維持漂亮經濟數據的日子已經屈指可數。在中國,很多開發商都會死去,很多房子可能永遠賣不出去,這是市場的基本規律,逃無可逃。但熱點城市、大城市、人口未來流入的城市,需求仍然是存在的,所以,一旦救市政策喪心病狂,你就必須同樣喪心病狂地下決心趕快買房。但很顯然,房地產行業已經進入到常態調整的高危階段,不管未來政策如何扶持,房地產行業都不再輝煌,那些準備退出房地產,回歸自己以前制造業老本行的,現在無疑是一個最佳的時間窗口。千萬不能受救市政策的影響而再次留下來。如果你聽到瞭死神的腳步而不趕快撤離,等死神到來的時候,想走就太晚瞭。

??救市不是因為“崩盤”彰化秀水土地貸款

??(本文作者 馬光遠 獨立經濟學傢、經濟學博士)

內容來自sina新聞

??對於出臺如此大尺度救市政策的初衷,有人解讀為如果不救市,中國的房地產市場會崩盤,勢必把深度依賴房地產的中國經濟帶入無底深淵。這似乎是一個看上去很合理的邏輯,但並不符合中國房地產市場的屏東內埔建地貸款實際。

??的確,今年1-8月份關於房地產的各種數據都特別難看,但這隻是貨幣的一個面。貨幣的另一面是,盡管整個行業在調整,但並沒有差到要崩盤的程度。且不說很多城市的房價下降隻是微乎其微,就從房地產行業的利潤率來看,仍然遠遠好於制造業。上半年,200多傢房地產上市公司的毛利率仍然在30%以上,凈利潤率在14%以上,比制造業的日子不知道要好多少。對於一個毛利率高達30%以上的行業談“崩盤”實屬無稽之談。

??所以,此次大尺度救市,絕非房地產市場要崩盤,而是整個房地產行業如果不能保持一個亢奮的狀態,中國經濟的日子就不好過。房貸新政不是隻去救房地產,而是通過救房地產讓中國經濟的數字漂亮一點而已。

??房貸新政不僅讓2008年救市時使用的七折利率優惠重出江湖,同時,還出臺瞭超乎市場預期的首套房貸認定標準。歸納起來,除瞭北上廣深,全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優惠。這種在信貸層面大尺度的寬松,不僅意味著之前禁止三套房貸款的政策壽終正寢,也意味著,一線城市之外的房貸不再分居住需求和投資需求。

??但是,從目前房地產市場的情況看,房地產市場要回到以前亢奮的狀態概率幾乎為零。

??房貸新政出臺後,我認為有三個和過去完全不同的變化:其一,過去買房炒房者,將變成賣房者,這是房地產市場最大的變化。看不到這個變化的,會沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢;其二,80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除瞭幾個一線城市、熱點城市、一小部分省會城市,住房庫存的消化周期已經到瞭紅色警報線,一些地方的庫存甚至需要消化至少10年;其三,社會資金正在撤離房地產市場。

??9月30日,央行發佈的房貸新政,被視為本輪房地產“救市”的最強音。



??這完全是一種為去庫存、挽救房地產的沒有任何底線的貸款政策,甚至比2008年的房貸政策都要寬松。因為2008年救市時,還處處打著“改善性需求”的旗號。這也意味著,在經歷五年的金融危機周期之後,中國經濟對房地產的依賴更為嚴重。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-10/08515937375719821985626.shtml

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