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??記者發現,去年以來,小區停車位進入“高處未算高”的時代,動輒四五十萬元的停車位暫時讓買賣陷入停滯。濱江東路藍色康園小區一個停車位以45萬元的價格放賣瞭幾個月都未售出,尚海小區多個車位掛售50萬元,但一直無人問津。記者瞭解到,這種情況存在於濱江東路多個小區。雖然開價已經飆到很高,但卻有價無市,很多“精明”車主寧可選擇花千元左右租用車位,也不願意花巨資買進車位。

內容來自sina新聞

小區放開停車費 投資車位值不值

??探市

??看清年限再下手40年~70年不等

??租還是買?

??二手交易成本各類費用占成交價近兩成

??“實際上雖然廣州去年出臺瞭多個關於車位的新規,但是在車位市場顯現出來的反應其實非常一般。”滿堂紅研究部高級經理周峰昨日分析,由於車位交易與住宅交易大多數時候都存在捆綁關系,在二手房交易低迷的情況下,車位的轉手交易其實也未如理想。即使是中心城區的車位,也遠沒有想象中成交暢旺。

??買傢不多

??“一戶一車位”攔住投資客

??算賬

??

??而在寶崗大道的另一個小區,從去年12月開始銷售人員就在小區內貼出瞭兜售一手車位的告示,在節假日甚至還直接擺攤現場推售,然而同樣成交量不大,經常隻有銷售人員百無聊賴地坐著。

??以目前濱江東路某樓盤的二手車位40萬元一個為例,使用年限剩28年,如果使用小區的機械車庫,月保1000元,一年使用成本1.2萬元。如果租用業主自有車位,月租價格在1000~1300元之間,一年使用成本約為1.38萬~1.74萬元之間。

??“幾個月都成交不瞭一個車位,所以我們對這塊業務都不熟悉。要問稅費多少,我要回去查查資料,好像要十幾個點。”一名中介告訴記者,買二手車位受到諸多限制,導致車位成交很罕見。

??“如果買二手車位,買傢全部包稅費,僅稅費就要接近成交價16%,再加上中介費,成交費用要占到成交價的差不多兩成。”一位二手中介告訴記者,稅費太高是限制二手車位成交的另外一個原因。不過,未來如果二手住宅市場的成交逐步回暖,加上車位租金持續上漲,未來還是有機會推高二手車位市場的回暖。

??部分車位暫緩征土地出讓金

??考慮通脹“準買傢”還是想買

??去年廣州出臺《關於土地節約集約利用的實施意見》,規定“原土地出讓合同約定暫緩征收地下建築土地出讓金的,除依法可以劃撥外,在辦理房屋初始登記時,地下負一層按與其使用性質相對應的地上首層市場評估地價的50%計收土地出讓金,地下負二層及以下面積按與其使用性質相對應的地上首層市場評估地價的25%計收土地出讓金。本意見實施前已辦理產權登記的,不再計收或補繳土地出讓金。”昨日,廣州市國土房管局負責人表示,目前對於暫緩征收土地出讓金的地下車位如何征收的細則還未出臺,今後已交瞭土地出讓金的一手車位的升值空間或會加大。

??記者撥打納稅服務熱線12366獲悉,車位屬於非居住用房,按照商業地產來征稅,轉讓交易涉及5種稅費及附加:土地增值稅、營業稅及附加、個人所得稅、印花稅和契稅,其中買傢隻需負擔印花稅及契稅,賣傢負擔土地增值稅、營業稅及附加、個人所得稅以及印花稅。以海珠區某車位為例,成交價40萬元,買賣雙方繳納的稅費均需買方負責,買傢光繳稅就達到6.08萬元。

??車位太貴

??據記者瞭解,目前投資停車場受到諸多限制,比如目前的“一戶一車位”政策,使得非業台南玉井建地貸款主很難接手。

??據悉,根據廣州市國土房管局發佈的《廣州市房地房貸第2順位利率多少免費諮詢試算產開發項目車位和車庫租售管理規定》,廣州小區車位限定優先滿足業主,每買一套房屋隻能租買一個車位,並且車位產權證將註明業主房屋產權證號和合同編號,以杜絕開發商向非業主銷售車位等違規銷售行為。特別規定辦理車位權屬證時,要對應註明購買該項目房屋的產權證號和合同編號,即采取車位產權與房屋產權“一一掛鉤”的方式。這使得車位投資者被攔截在小區停車場之外。

??“現在過戶管得很嚴,必須得有那個小區的房產證,上面的身份證還要對應,才能過戶。”海珠區一傢中介機構告訴記者。

??小區停車費即將放開,停車位價格會不會緊跟著“暴漲”?這成為很多車主關心的問題。記者調查發現,小區業主自有停車位早已暗中放開,在此情況下去年停車位價格也跟著提前上漲,但由於市場還在消化之中,暫時呈現“有價無市”的局面。統計數據顯示,去年廣州二手車位價格上漲9%,成交卻下降瞭18%。此外,受相關政策影響,已經繳交瞭土地出讓金的一手車位的競爭力今後或會得到不小的提升。

??“實際上每個車位的造價並不高,如果算下來最多4000~5000元/平方米的成本,而市中心區的車位動輒40萬元一個,如果從一手車位的角度考慮,無論怎麼賣,開發商都肯定有錢賺。”周峰分析,廣州市國土房管局去年底就車位新規征求社會意見,其中擬規定“建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要,應預留規劃用於停放汽車的車位、車庫數量的20%比例的車位用於出租”。不過即使這條規定得以執行,對市場的影響也不會太大。反而是目前尚未明確暫緩征收土地出讓金的車位,日後一旦真的明確需要征收,則可能會造成像當年房改房補繳地價才能上市的規定類似的沖擊,而已經繳交瞭土地出讓金的一手和二手車位的競爭力都將會得到提升。另一方面,今年二手樓市的成交有可能實現反彈,二手車位的成交也可能會因此而得到放量。“畢竟每年汽車的增長量擺在那裡,車位的實際需求還是非常大的。”

??要不要買車位自用?記者發現,即便是停車緊張的濱江東路地段,周邊的社會停車場也提供瞭大量車位,租車位似乎還是便宜過買車位。

??據廣州市國土房管局的數據,去年1~11月廣州合共成交的二手車位為2142個,相較前年同期下降瞭18%;而全市的二手車位均價為11963元/平方米,較前年同期的10888元/平方米上漲瞭9.1%。在上述成交的車位之中,中心六區的車位成交也不過為1237個,占比不到六成,平均到每個月也僅有100多個車位成交。

??如果是投資客,即便按照1500元/月一個車位的價格將車位租出去,年化收益率為4.5%,還低於不少銀行的理財產品利率。不過,實際上廣州車位每年的租金都在持續上漲,而且往往比實際通脹率還要高,如果參照住房租金每月的升幅大概為4%來計算,即使未來每年的車位租金漲幅僅僅為4%,20年後的租金收入也早已翻瞭一番不止,屆時再加上車位價格的增幅,投資收益還是非常可觀的。

??“不能這樣簡單地考量,投資固然是一方面,另一方面,即使車位以後的升值空間有限,但停車費的升幅這一兩年漲得更兇。”市民林先生表示,自己所在的小區前年月保費不過為1000元,但是去年由於僧多粥少大幅上漲到1300元,漲幅達到30%。而且月保車位的比例還有所減少,按照這樣的發展趨勢,以後停車費繼續水漲船高並非不可能,買車位時也要考慮到這些因素。

??小區停車費放開後,投資車位會否升溫拭目以待。

??45萬一個位幾個月未售出

??規定

??指南

??

??業內人士透露,目前廣州市的停車位使用年限暫時沒有明確的標準,實際操作中從40年到70年不等。另一方面,一些早年出讓土地後建成的樓盤,車位的土地使用年限也會有所減少,消費者未來購買時需要認清楚相關條件再作決定。“目前對於車位的性質還沒有非常明確,有一種觀點認為車位是商業、辦公的配套,應該按照商業、辦公用地的年限,而有的則認為車位是住宅的配套,應該按照住宅的年限。”廣州市國土房管局相關負責人昨日透露,對車位的出讓年限,還沒有統一的標準。

??成交受限

??每月僅百多個車位成交


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/07035958366982704513458.shtml

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