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  中國中冶半年報稱,截至2013年6月30日,公司長期應收款凈額310.16億元,比2012年年底增加32.02%,占非流動資產比例超過三成。主要原因是,公司從事的保障房、城市基礎設施建設等BT業務,根據合同約定,收賬期限在一年以上的應收款增加。

  中冶集團官方網站2012年12月刊發的一篇文章描述,中冶置業集團目前應收賬款總額約65億元,絕大部分來自基礎設施和保障房,兩類產品占公司總資產和帶息負債總規模比重都達到三分之一,測算各年度的EVA(經濟增加值)均為負值,企業近幾年承擔瞭較沉重的政府履約和資金成本上升風險。公司的三大債務人,是南京、唐山、石傢莊的當地政府。值得註意的是,中冶進入三地從事保障房、基礎設施建設的時間,均在4年以上。

  2010年上半年,中國中冶房地產業績暴漲。中投證券研究報告指出,上半年中國中冶工程承包主業平淡,以保障房為主的房產業務已成為集團主要增長點。

  因南京地王遭疑"缺錢"的中冶集團,另一個重要的身份是地方政府興建保障房的大債主。

  誘惑

  大筆債務的追回難度,讓中冶無奈吞下地方政府錢緊拖債、融資成本不斷攀升的"苦果"。

  中冶內部,更摸索並實施瞭一套模式--政府、企業、金融機構"三足鼎立",政府主導拆遷,企業投資,後續資金由金融企業彌補。

  徹底退出保障房,也不是一日之功。到2012年底,中冶房地產在售項目169 個,項目規劃建築面積4414.58 萬平方米,其中保障房項目總建築面積下降為1757萬平方米。2011年、2012年保障房與商品房建築面積相比,比例也由1:1.29變為1:1.51。但保障房占中冶在售地產項目總面積的比重,雖比2011年43.63%的數額有所下降,但依然將近4成。

  陷阱?

  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

  "中海、萬科、華潤都是長短線結合,中冶隻做長線開發,現金流、資金鏈留下隱患。"宋延慶透露,中冶很多城市拿的大面積保障房用地,拿地後開發速度慢,去化周期長,占用瞭大量資金同時利潤也低,發展速度遠落後於其他房企。這也是工程類開發房企的通病:強勢在於工程營建能力,弱勢則在開發銷售運營能力上。

  對保障房的過分偏愛,已讓中冶在商品房市場復蘇中錯失機會。公開資料顯示,有著大量保障房開發的中冶地產業務毛利率,近兩年徘徊在20%水平,其中2011年地產開發毛利率15.84%,2012年23.41%。"中冶地產板塊毛利率最高,但因為保障房比例多一些,毛利率也被拉下來瞭。"中國中冶一位內部人士表示,對比行業龍頭房企的毛利率都達到30%-40%的程度,中冶差距不小。

  中冶兵敗保障房

  【點擊報名】10月19日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  完整的產業鏈條,是中冶謀利保障房的關鍵。中國中冶方面曾公開表示,由於公司在投資能力、策劃及施工方面均有優勢,可形成完整投資鏈,在保障房上所得利潤將不低於11%。當時,房地產企業參建保障房的利潤普遍在3%-5%。

  張羽表示,2010年之後,政府出臺嚴厲調控政策,依靠賣地的地方政府陷入財政緊張局面。中冶太多的保障房項目,建好後政府不回購、不分配,前期大量墊資收不回來。這些錢均來自銀行貸款,政府拖上兩年,單是銀行利息便吃掉原本應得的保障房利潤,賠本也不稀奇。"單單我們公司,曾經就有80多億元貸款沒法歸還,都是墊資給地方政府建保障房和基礎設施建設,其中保障房差不多占50億元。"

中冶兵敗保障房被地方政府坑瞭大筆債務難追回

  同時,盡管近年中冶堅持打造"中冶置業"的地產品牌戰略,但因公司體系龐大,地產項目成為多個子公司完成當年利潤指標的重要途徑,中冶旗下子公司保障房業務也呈現"各自為政"態勢,退出保障房戰略有待強有力約束和協調。

  值得註意的是,就在2013年9月5日,經天亮宣佈辭任中國中冶董事長,同日辭職的還有集團總裁沈鶴庭,兩人職務由原副董事長國文清和原副總裁張兆祥接任。作為曾經全國最大的保障房開發企業,在多個業務板塊增長乏力,中冶集團轉型的關鍵時期,如何在清除保障房債務沉疴後,找準新的突破口,是中冶新任掌門人面臨的難題之一。

  中冶置業,是中冶集團一級子公司中唯一以房地產為單一主業的房企,其企業內部期刊描述,在其成立後的第二年,中冶置業便投身保障房開發,依托集團完整產業鏈,從設計到施工來壓縮成本。同時規模效應,龐大開發面積也是其獲得保障房利潤的"獨傢秘方"。

  近年來,央企參建保障房主要有兩種模式:一種是代建,由政府投入資金;另一種是BT模式,由承包方墊資建設,工程驗收完畢再移交給業主。在地方政府財政吃緊的情況下,擁有強大融資能力的中冶,無疑在保障房BT模式下占盡先機。

  中冶置業,實際是中冶集團熱衷保障房開發的縮影。中冶集團2010年保障房項目達到24個,總投資257億元,總建築面積564萬平方米,主要集中在天津、上海、遼寧、河北、安徽、江蘇、浙江等省市,"保障性住房開工面積居全國之首"。

  張羽回憶,他操作的一個項目向集團申請資金,忐忑地詢問:"能給我多少錢?"集團的回復是:"你能花多少錢?敢花100億元,集團能給借來200億元。"央企中冶的融資、墊資能力,也恰恰是在和地方政府的合作中,後者最為看重的。

  僅從2008年至2009年,針對保障性住房建設項目,中冶集團便與國傢開發銀行、中國銀行、農業銀行等5傢銀行簽署總額為450億元的融資授信合作協議。

  但大規模進入保障房領域背後,大量的債務危機,在2010年之後的樓市調控政策連續刺激下,逐漸爆發。

  "與國傢開發銀行合作正式啟動,2008年簽約保障性住房項目建築面積達到270萬平方米。"在全球經濟深陷泥潭之際,時任中冶置業總經理的侯寶旭在公司2009年工作會議上宣佈,中冶置業將把握時機,大力開發保障房項目,公司產品結構調整為保障房60%,城市綜合體35%,高端住宅5%。當時的中國中冶總裁沈鶴庭表示,2008年,中冶集團在保障房領域的投入超過位列第二的中房集團,走上全國投資額的前列。

  中冶置業,也同樣被資產負債率高、帶息負債額度大,經營壓力和風險高等問題困擾著。從2011年8月到2012年12月的16個月之間,中冶置業侯寶旭、劉福明兩任董事長四次奔赴石傢莊、唐山、南京三地,會見當地政府領導並溝通政府還款問題。

  2011年8月10日,時任石傢莊市市長的艾文禮會見當時的中冶置業董事長侯寶旭,在侯提出政府還款問題後,艾回應稱,下周將2009年結算到期的資金撥付中冶。抓緊落實匹配地塊,將土地收益專項償還中冶2010年結算到期的資金,繼續尋找地塊作為中冶整體投資的匹配。靠未來賣地收入來專項償還中冶欠款。地方政府財政吃緊由此可見一斑,而保障房還款居然已列到被拖欠的名錄中去瞭。

內容來自sina新聞

  整個中冶,也在激進建設保障房後,成為地方政府保障房和基建工程的大債主。截至2013年6月30日,中國中冶長期應收款凈額為310.16億元,比2012年底增長32.02%,占非流動資產比例為32.91%。究其原因,是從事的保障房、城市基礎設施建設等BT 業務根據合同約定收賬期限在一年以上的應收款增加。同時,集團貨幣資金244億元,比2012年底減少近100億元。公司經營活動現金流量凈額一項,2013年上半年則為-41.07億元。

  集團層面,其實早就註意到保障房BT模式帶來的巨大問題。2012年,時任中冶集團董事長的經天亮在接受媒體采訪時表示,BT模式面臨諸多風險,如建築方籌資墊資風險,樓市調控帶來的地方政府財政能力和融資能力風險,地方政府回購風險,企業開建保障房期間市場運作風險,地方政府還款擔保和土地抵押承諾風險。多條風險指向地方政府。他也表示,中冶將在和政府合作中不斷縮減BT合作項目。

  退兵

  曾經的香餑餑,如今卻成瞭中冶置業必須要拋掉的包袱。建地貸款台南中西區建地貸款

  在2012年初,中冶置業集團便確立以"一個中心,兩個基本點,兩退一招一進"為基本內容的經營戰略。其中"兩退",便指退出保障房和基礎設施建設領域。為使內部幹部職工及時瞭解目標任務,今年中冶置業內部還編寫瞭形勢任務教育材料。材料顯示,當前主要責任是改革轉型,甩掉保障性住房、基礎設施投資這樣投資效率低、資金占用大的包袱,把各類資源轉移到關鍵環節和更高附加值的產品業態上來。

  一年半時間過去,中冶置業董事長劉福明在今年7月表示,去年公司提出堅決退出基礎設施和保障房建設戰略,經過一年半實踐已回收"兩退"資金近55 億元,但沉淀在這兩類項目上的資金數量仍十分龐大。

  "中國中冶上市之前就預見到未來冶金工程經營乏力的危機,當時提出的策略是用地產對沖主業波動,主攻保障房建設。"蘭德咨詢總裁宋延慶表示,因保障房建設能拉動公司工程板塊發展,中冶能掙保障房"開發"與"施工"兩份錢。具體模式是,地產公司做保障房開發,工程板塊做施工,這樣大大拉動主業GDP,"根據我們測算,賣100億的銷售額,有30億元的工程款賺。"

  在2008年底政府"三年9000億元保障房投資"大單落定,諸多房企對低利潤的保障房亦步亦趨時,中冶早已在其中發現利益空間,並成為首批"吃螃蟹"的人。

  2012年9月,中冶集團"9.5 會議"對房地產板塊提出明確要求,要逐步從現有的保障性住房和土地房屋二胎利息怎算一級開發中收回大量占用資金,選擇具有新優勢的業務發展模式和商業盈利模式,在有效控制風險的前提下,創造最大財務價值。

  "手裡的資金,能做商品房為什麼要做保障房?"上述中冶內部人士表示,央企拿保障房,實際並不是在拿地上有優勢,而是利潤微薄,其他企業並無興趣。客觀來講,做商業住宅涉及社區、規劃、選址、配套等多方面,這樣地塊綜合價值才能出來。保障房,一張圖紙甚至可以全國幹,沒有太多設計和配套,很難實現地塊價值和後期可觀利潤。

  為瞭建設提速,中冶置業更在2009年特別成立瞭保障性住房研究中心,致力於研究系列化產品,將保障房開發納入到統一流水線上,試圖將成熟設計方案經過部分調整快速復制到各項目,提升開發速度,保證開發規模。

  "中冶地產板塊,落後時代兩三年。"宋延慶對中冶地產板塊做出上述評價。而他也給中冶轉型支招,要進一步推進集團地產業務重組整合,統一集團戰略;制定地產業務和工程主業相對獨立的戰略,避免互相影響和牽制。同時,強化打造產品能力,開發運營能力,跟上主流時代的步伐。

  中冶由此嘗到瞭甜頭。截至2011年年底,中冶旗下房地產在售項目165個,計劃總投資2791億元,規劃建築面積4728萬平方米。其中保障房項目50個,總投資額達到508億元,總建築面積2063萬平方米。"當時中冶已是最大的保障房開發企業,理想狀態下保障房與工程兩塊利潤加起來也不低"。曾在中冶旗下某公司擔任部門主管的張羽表示,現實卻是殘酷的,大舉接下保障房工程之餘,實際卻也給集團發展埋下瞭重大的隱患。

  這傢一度將保障房投資做到全國最大的央企,如今急切想甩掉這個麻煩的"包袱"。

  "中冶是建保障房的企業中最倒黴的,被地方政府給坑瞭。"一位曾在中冶集團旗下公司任職的人士透露,近年來中冶依靠突出的融資能力在保障房開發中大量墊資,建好後,地方政府卻因為調控,土地財政銳減無力回購保障房。最後企業墊資收不回,還要承擔巨額利息。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-22/13542425393.shtml
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