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??另一方面，在新政的鼎力之下，此輪開發商並未出現制造漲價的噱頭。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，央行及地方政府在政策層面上的幹預措施隻能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大於求的本質。在距年底結算時間不足兩個月的背景下，目前銷售完成率較好的30傢企業當中僅僅有10傢超過80%，因此開發商目前隻能通過加速跑量，盡可能縮小當前銷售結果與年度銷售業績指標的差距。
??把握購房最佳“窗口期”
??新政有助於釋放實際購買力
??以價換量仍為主流
??單價1.5萬元以下成交活躍
??政策催熱改善置業一步到位
??搭乘新政的快車，開發商搶閘出貨，購房者恐慌入市，供需兩旺讓久違的“日光盤”開始頻頻重現於市。有業內人士判斷，此番新政有望成為今年樓市行情的一道分水嶺，年底或將出現翹尾行情。
??英倫風尚案場經理蔡文榮
??剛需客快跑入場
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??由於此番新政主要扶持的對象為自住型置業者，其中央行“認貸不認房”的認定規則，最大的受益群體將為“賣舊買新”的首次改善型購房需求。
??在貝尚灣的案場，筆者就遇見瞭剛簽訂完購房協議的陳先生，他表示，原來一傢三口居住在兩室戶內，這兩年希望把獨居的母親一同接來同住，方便照顧，因此希望要重新換套大三房，但之前受制於資金有限、購房資格一直沒辦法出手。
多項新政催生本年度購房最佳 窗口期
??事實上，在“930”房貸新政發文後，大多數銀行出於成本考慮，並未出現大幅下調貸款利率的局面，而之後央行以降息來強烈呼應，相當於變相為全體購房者打9.4折利率的優惠；對部分現行9折優惠的銀行來說，相當於在原有基準利率上打8.5折的大優惠，由此重新喚起瞭購房者對市場的信心。
??另一方面，針對在市中心的改善型產品，降息讓購房者的利率折扣明顯增加，月供也相應減少，有助於提升有實際需求的購房者的支付能力，調動起整個市場的購房積極性。
??利好發酵促向上空間打開
??不過，從中長期來看，新政的連續性發文對新房市場無疑是一個重大的利好消息，隨著樓市調控政策的“見底”，此前持續性的下滑行情或將進入緩沖期，被抑制近一年的購房需求也有望在此期間被慢慢釋放，成交很有可能逐步企穩回升。
??本以為將冷清收官的滬上樓市再起波瀾，僅在短短一個月的時間內，央行及上海本地連續出臺“930”房貸新政、公積金新政及普通住宅新標準，對今年整體低迷的市場來說無疑是雪中送炭，緊接其後的央行兩年來首次非對稱降息更是遠超市場預期，被指接軌“930”房貸新政，直接一降到位，受惠於民。
??未來3-6個月仍是出手好時機
??戶型點評
??而以目前貝尚灣在售113-146平方米精裝三房來說，原300萬元起的總價首付至少210萬元，如今卻直降一半多，僅90萬元，不足百萬元的首付讓陳先生賣掉自己與老母的房子便可輕松付款。
??伴隨著新政明朗化，剛需和改善可謂齊齊發力。其中，不少剛需樓盤在近期的加推中均出現瞭火爆認籌或熱銷的局面。在我們的項目中，也有不少客戶前期就已經攜帶傢眷來看過房，對朗詩科技住宅產品頗為心動，外加上項目附享飄窗陽臺、景觀露臺、頂層閣樓、入戶花園可真正實現超高實用率與高舒適度，因此，新政的不斷加碼對購房者的心理預期起到瞭提振的作用，加速原持幣觀望的購房者趁早入市。
??英倫風尚C2樣板間：
??作為本次項目開盤的主推戶型，這套約100平方米的3房戶型南北通透，采光良好，內部動線流暢，寬敞舒適的超大客廳與景觀陽臺相連通，充分滿足瞭傢庭休閑、朋友聚會等多功能一體化的格局要求。與此同時，南北雙臥的設計讓居住空間再次升級，附贈的超大飄窗則能讓使用空間做到“零”浪費。休閑房可根據傢庭結構的需求，改造為老人房、兒童房、書房等。另外，衛生緊鄰廚房的設計，也使得熱水管道不用鋪設太長，節約能源。總體來說，該戶型滿足瞭剛改型因孩子上學、老人搬來同住或舒適度提升的置業需求。
??業內觀點
??朗詩地產上海公司營銷總監梁輝
??首付省去一半以上
??上周末作為降息首周，滬上共有12盤共計千餘套房源入市，“反應靈敏”的剛需樓盤率先受益。在筆者走訪中，距離軌交11號線馬陸站僅300米左右的佳兆業一號目前89平方米的精裝現房正處於清盤倒計時中，“我關註這個樓盤已經很久瞭，但工作年限不長，還貸壓力還是挺大的”，90後張小姐稱，“如今降息瞭，得趕緊拿下，這樣可以省下一大筆裝修費。”的確，以張小姐心意的房子來計算，總價148萬，首付3成44.4萬後需貸款約100萬左右，如貸款期限為30年，按逐月遞減還款計算，降息前後利息約相差60166.67元，按等額還款計算，利息差更高達94074.11元。銷售人員透露道，新政促使購房意願驟增，近期案場的到訪量有明顯的回升。
??貝尚灣銷售總監屠一琦
??央行降息可降低購房者的貸款成本，加大對自住型購房需求的按揭貸款支持，外加上公積金和普房標準新政，上海樓市必將會呈現量價齊升的態勢。
??以目前的市場政策面，對於貝尚灣必定是一大助力，近期客戶的購房意願就在不斷增加，特別是改善性需求的客戶，他們對住宅產品的品質有更高提升，既要滿足生活的舒適性，也要追求社區的格調感，而貝尚灣在景觀設計上也考慮瞭均好性，做到戶戶有景，特別是二期·禦庭公寓是完全融入在別墅環境裡，三幢小高層相對獨立，又面對別墅區的無敵景觀。近期貝尚灣加推146平方米3+1戶型，超大景觀客廳，臥室朝南，除瞭三間臥室外，還設置瞭一間書房，讓傢的功能更完善。此外，中央空調、地暖、新風系統都為客戶提前考慮，使住宅在未來的五到十年都不會落伍。
??除降息外，普通住宅標準的放寬也進一步激活外圍區域的成交熱情。據上海中原研究咨詢部數據監測，本月1日至20日，外環外普通住宅成交2292套，比上月同期增長19.5%，成交活躍的“普房”主要集中在嘉定安亭汽車城、青浦北部、金山新城等郊環區域，成交均價基本都在1.5萬元/平方米以下。
??佳兆業上海公司營銷總監王超
??在“930”新政出來以後，上海這樣的一線城市積蓄已久的購房需求開始釋放。以佳兆業一號為例，在上周，上海接連出臺調整普通住宅標準以及央行降息降準後，使得項目內89平方米精裝準現房三房所有房源都納入瞭普通住宅。這給項目售樓現場帶來瞭最直觀的刺激，僅上周末的成交量，就已經和11月前半個月的成交量持平，可以說，佳兆業一號作為剛需盤，對新政利好影響的反應相當敏銳，具備瞭晴雨表樓盤特征。
??而從上海樓市的未來走勢來說，我認為，11月下旬起開始的這波成交量大幅攀升，預計時間上將會持續到跨年以後。一方面，是因為當下上海購房者的出手信心更足，需求被激活；另一方面，年底很多上市房企仍未擺脫業績壓力，仍會采取小幅促銷走量的策略，不會借機盲目漲價。從這個角度來說，在各方都追求量的增長的條件下，未來3-6個月仍是購房者出手好時機。
??可見，對於購房者來講，應該把握好行情變化的節奏，趕在短期市場還沒有完全復蘇、購房性價比仍然較高的時機，抓緊政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。
??大部分改善型客群解套
??從目前接觸的客戶群體來看，新政對於市場的影響力正在發酵，大多購房者仍然較為謹慎，對於百萬的購房款鮮有沖動下定，客群也多集中在周邊區域，呈現平穩的市場態勢。
??我們不難發現，部分新政針對改善型客群松綁瞭信貸又定向釋放瞭購房需求，為中高端產品帶來市場契機，高品質的產品、完善的配套，加之合理的價格，從供應層面就為中高端產品成交量的上升提供瞭動力，而這目前新政的效力已經開始顯現，以備受市場矚目的華僑城蘇河灣為例，近期項目加推其行政公館二期產品，首開便去化50%，勁銷近3億元，一路引領上海市中心高端公寓成交。
??而英倫風尚作為大虹橋輻射宜居板塊內的國際生活住區，伴隨著今年虹橋商務區內首批項目逐步落成交付，產業導入人口正把宜居目的地鎖定在英倫風尚，項目中總價段約在169-200萬元的普通住宅著實讓購房者得到實實在在的優惠。
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