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  需要怎樣的商業智慧



  就在等待電影開場的時候,走進友誼商場逛一逛,應該是理想狀態下消費結構設計。但在記者對二樓部分女裝品牌店營業員采訪時,有營業員向記者感慨,沒有辦法,"電影院很旺,但商場人氣上不來。我們旁邊的女裝品牌和一樓的兩個化妝品品牌陸續撤櫃瞭。"

  近兩年來,禪城區和祖廟街道圍繞"強中心"打造,發力祖廟商圈建設提升,祖廟路、建新路重新提升拓寬,廣州友誼百貨進駐城門頭ICC,占據祖廟商圈最大面積 的嶺南天地一期、二期項目陸續開業,地標建築華輝大廈裝修一新並進行瞭業態的重新組合,新的地鐵商業綜合體鉑頓城也於今年五一開業迎客。但此間很多人也註 意到,目前祖廟商圈的人流走向卻似乎始終是單向的,由此帶來的商業流也是單向的,旺南北不旺東西向的"陰陽街"問題再次凸顯。

  "我也觀察過,盡管ICC停車場的車位經常是很充足的,但是我覺得開車過去其實很不方便,我要等上至少兩個紅燈才能轉入輔道,進入停車場。"傢住輕工三路的解先生就告訴記者,他不相信什麼"風水說",進出商場感覺不便是最大問題。

  至於此前的祖廟汽車站一帶,現在已經有ICC友誼商場,但客流的通達性這個問題還是沒有得到很好的解決。開車從其他幹線道路進行友誼商場,幾乎都需要等上兩 個紅燈,然後進入輔道,進而進入停車場。而且車輛出來以後,要回到原車道上的問題也很麻煩。有時甚至要到祖廟路口強行掉頭。

內容來自sina新聞

  "這樣的討論時不時就會出現。其實在道路提升以後,如何減少道路資源和商業資源的沖突與浪費,達到商業與交通的完美配合,成為佛山多個商業綜合體的煩惱,這也是佛山城市升級需要考慮的重要問題。"以上業內人士表示。

  進出商業體究竟有多難?

  從數年前開始,就有傳言說,佛山最核心的商業街區祖廟路是一條典型的"陰陽街",因從華輝大廈開始一路向北到麗園廣場,短短數百米內,商業從來都是隻旺一邊,這也從當時的一線鋪位租金出現落差的原因。麗園廣場、拆遷前的優越百貨等,無不落入"陰陽路"的怪圈。

  但時至今日,包括一些業內人士在內都會感慨,祖廟商圈的"陰陽臉"又出現瞭,與此前祖廟路兩側"西鬧東靜"的情況相比,南北向旺、東西向平淡的情況再次復制,某些地方"風水不佳"的說法也一度甚囂塵上。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-17/09074220512.shtml

  "我們感受到瞭壓力。"盡管在外界看來,位於祖廟核心區位、建新路上的鉑頓城開業後業績表現還不錯,但鉑頓城的負責人曾女士則實事求是地說,我們還是感覺到瞭一種青 黃不接的尷尬。一則是祖廟地鐵的B出口還沒有交付,人流傾向於從A出口出來,沒有形成疏散效應。二則,建新路與祖廟路交叉口是一塊大工地,缺少商業氛圍, 人流自然而然就會流向祖廟路,對於祖廟商圈南北向商業氛圍有較大影響。

  祖廟路禁止私傢車通行--籌劃建環形立交--城門頭下沉廣場增劃臨時停車位--取消下沉廣場臨時停車位,在祖廟路兩側增加臨時停車場配套--提升建新路、祖廟路、城門頭路

  事實上,就在兩年前,當廣州友誼百貨、嶺南天地等為祖廟商圈註入高端品牌,以及文化休閑、餐飲娛樂的商業新元素之際,祖廟商圈的商業體量和商業格局也開始醞 釀深層次變化,以及這些變化帶來的連鎖反應,備受期待。彼時,城門頭下沉廣場至祖廟地鐵站的快速聯通,也在祖廟商圈提升所考慮的范圍之內。

  "我這裡也有同樣的情況,鉑頓城地下車庫目前有衛寧路和百花廣場後面小路這兩個入口,商場 門前是黃色雙實線,也就是說在商場前面是不能正常左轉掉頭的,一些車主甚至要開車繞道祖廟路口去強行掉頭,才能進入商場。如何讓開車的人正常行駛,不違章並且能順暢輕松地進入商業體?希望在交通組織上能夠進行疏導。"鉑頓城負責人曾女士也拋出瞭這個問題。



  佛山科技學院交通專傢蔣忠海則表示:"建新路這條東西軸線上還缺少相應的商業體,隻有一個鉑頓城。目前隻靠一個點當然難以把人氣帶動起來,如果商業能夠聚合成群體,相信對客人的拉動作用將會體現出來。"

  對此,曾女士就表示:"我認為在這個階段,即使是在建工地,也要加入大型燈光照明,統籌燈光照明來增加商業區的人氣和商業氛圍,向外界昭示這裡就是佛山黃金地帶的商業旺地。不能因為道路的修整提升和工地漫長的施工周期,影響到祖廟商圈整體的商業氛圍。"然而現實是,晚上8點多鐘一過,祖廟商圈尤其是建新路的 照明就黯淡瞭下來,沒有商圈的環境和氛圍。"我們一些商傢已經開始行動起來,自籌資金增加瞭數排廣場燈箱,可是這些還不夠,我們希望街道支持,即使通宵開 燈也要讓祖廟商圈真正地亮起來。"

  此間,不隻是普通市民,即使是祖廟街道辦事處負責人,也註意到瞭位於城門頭下沉廣場旁的ICC友誼廣場的運營情況。他在近日的一次座談會上擔憂地表示,"商場給很多人的感覺是,營業員似乎比顧客多。我進去看看嚇一跳。"

  又是一個周末。周日晚7點多,ICC四樓的大洋時代影城大廳裡很是熱鬧,等待看電影的人們排起瞭長隊。記者看到,除瞭排隊等候進場的人們,圍坐在大廳喝點飲 料聊天的年輕人,也占滿瞭休閑座椅區。但另外一邊,跨過卷閘門就是ICC的友誼商場四樓,安安靜靜的箱包區與熙熙攘攘的影城形成瞭鮮明對比。這樣的場景, 在緊鄰影城的一英倫品牌箱包店導購員的眼中,竟是再正常不過的瞭。



  祖廟街道辦主任唐旭明提出,祖廟商圈應該抱團發展,大傢應該合在一起,而不是單靠一兩個點拉動人流。現在祖廟商圈人流分佈更多還隻是停留在一兩個點上,還沒 有形成面的帶動。"說到底,我認為還是人的習慣問題,祖廟路不能隻旺一邊,我們要加強人和車的交通引導,改善人車路線,營造氣氛改變人的習慣問題,方便各 種設施配置建設讓商圈運行更加順暢。近期祖廟街道已對行人、機動車交通引導提瞭方案,目前還在討論中。"

  她舉例:"這就是商業規律,從地鐵口走出來,人行的極限就是 那麼200米。其實我們不難看到,如果人流從廣州中山五路地鐵口出來逛到北京路,北京路也遇到瞭同樣的尷尬,那就是北京南路本來與北京路唇齒相依,但是, 北京南路的人氣卻也多年來面臨著類似問題。"而事實上,在國外的一些大型商圈,商業中心大多是井字形排列,人流可以形成一個較短距離的循環。

  交通瓶頸成多個商業綜合體"痛點"



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  無獨有偶,普君新城步行街負責人也在上周的座談會上提出,普君新城商業步行街自開始迎客後就一直受到市東路拓寬提升的影響,"當時對商業街人流有一定的影 響。但是現在,普君新城周邊多個地鐵出口都已經開通,市東路也已經完成提升。普君新城依舊感受到來自交通組織的影響和壓力。"這位負責人提出,比如南北向 行駛的車輛,要進入普君新城依舊不方便。

  在祖廟路一傢物業公司負責人看來,目前一些商場遭遇困境並不奇怪。因為在祖廟商圈這個最為黃金的商業旺地,孵化出來的並非顆顆都是"金蛋"。以祖廟路北段的 麗園廣場為例,歷經多次盤活,但始終旺不起來,而位於祖廟路建新路交叉口、已經拆掉的優越百貨,在拆遷前,其一線鋪面租金與對面馬路的華輝大廈也形成較大 落差。

  記者實地觀察發現,即使是從鉑頓城地下車庫出來的車輛,有的也要到衛寧路與建新路交叉口掉頭,由於該十字路口沒有紅綠燈,高峰期常常是一輛車掉頭,四個方向的直行車輛就塞得一塌糊塗。

  "很多時候商業的'陰陽臉'問題並不是簡單的所謂風水不好,其實是交通組織、人行習慣與商業規律之間的沖突。"一位商業資深人士一語中的。他表示,祖廟商圈的 交通組織其實也做瞭很多探索,回眸祖廟商圈在破解"陰陽路"、隻旺一邊的問題時,2011年底,友誼商場和嶺南天地一期開門營業前,當時也曾有方案提出, 解決商圈配套不全、交通不暢、商圈平面化的問題,以從實體交通層面連接各大商場和商業點,加快樓體連通和建設環形天橋,拓展地上地下空間建設停車場等設 想。而ICC旁邊的城門頭下沉廣場,一直以來則是五條交通幹道的銜接點,中間有一段時間禪城還嘗試在城門頭下沉廣場劃定過臨時停車位,但這些方案最終都不 瞭瞭之。

  一談起進出某些商業綜合體的問題,很多人就會激動地吐槽,"比如從西向東進入九鼎國際消費,也會遇到瞭這個問題,要沿著季華路找掉頭位,真的很煩,開車從季華路進出又一城,也是同樣很煩惱的事。"一位媒體記者感慨說。

  而記者瞭解到,為瞭化解交通瓶頸的影響,九鼎國際物業公司代表還曾手繪圖紙,提出作為一個有住宅、寫字樓、公寓的36萬平米的商業綜合體,希望在忠義路與季 華路交叉口建設一座引橋,從季華路西向東方向能夠更為便捷地進入周邊商業。而又一城的商傢負責人也曾私下透露,該路段交叉口從平交路口改為隧道後,生意和 人流量受到瞭影響。此外,周邊幹線交通快速化以後撤去公交站或者周邊道路變成單行,很多商傢擔心,對於人流人氣的影響將是直接的。

 1、商業黃金地段再添孤島?"服務員比顧客多"

  破解"陰陽街"傳言台中民間二胎房貸貸款全省皆可處理

  他告訴記者,比如他從佛山大道掉頭進入城門頭路本來是一路暢通,但是要通過大轉盤到達ICC的停車場,就非常不便瞭,"如果從汾江路進入商場,同樣是需要過 兩個紅綠燈,而乘坐公交車的話,也隻能到達百花廣場或者祖廟路,除非友誼商場有我特別需要購買的東西,或者是去大洋時代看電影,否則就不會專門再走上一段 回到ICC瞭。"

  祖廟商圈道路交通調整歷程

  ■探索

  當記者把商業體遭遇的"陰陽街"問題,拋給商業或者交通規劃的專業人士時,他們的回答有一個明顯的共同點,那就是--商傢遇到的是交通問題,但又不是單純的交通問題。

  "從祖廟地鐵口走出來,我發現很多人還是會習慣性地走上祖廟路,並沿祖廟路一路向北。"在上周五祖廟街道舉辦的一 場政府企業座談會上,來自祖廟商圈某商場的總經理為記者繪出這樣一幅人流動向圖,以祖廟地鐵口A出口為例,周一至周五平日裡每天的進出客流量有5萬人次, 周末更達到6、7萬人次,人流的基本動向是向著祖廟博物館、沿祖廟路流向人民路一帶,地鐵口並沒有形成真正的疏散效應。

  "以祖廟商圈的東西向人氣 為例,建新路上還沒有形成一個商業群,隻通過一兩個點對客流的拉動作用目前肯定是有限的,再加上大工地就在一旁,勢必對人流流向產生影響。"佛山科技學院 交通專傢蔣忠海表示。而對於祖廟商圈的人流量進行針對性的分析,有多少是商業客人,有多少是旅遊客人,有多少人是可以轉化為商業流的,這些數據系統亟需完 善。"有的人流確實是需要轉乘公交車,以祖廟地鐵口為中心發散出去的地鐵客人,有的是要留在商圈消費的客人,我們需要精準的分析,制定相對應的策略。"

旺南北不旺東西? 祖廟路綜合體遇交通難題

  再以眾多商業載體聚集的季華路為例,越來越多的商業綜合體已經建起來,但區域內的交通組織問題卻正逐步凸顯出來。在季華路兩側多個已經或者即將完成載體建設的商 傢眼中,進去出不來,或者根本就是"進去都不易",都勢必成為影響客流的重要因素,因為眼下,這一因素對於部分商業體招商的影響已經顯現出來,交通快速化 與商業通達性的矛盾已然成為一個不容忽視的問題。

  有業內人士直言,要打造強中心的禪城,核心商業中心周邊的交通組織問題,一定要成 為商業體和城市發展通盤考慮的問題。商業中心內部必然面臨低速化的問題,也就是說,中心商業區的交通特征本來就應該是低速的。在解決行車、人行的困境以 後,如果乘坐公共交通工具,將會帶動很大一部分的載客量進入商業體。上述業內人士就表示:"就商業空間結構的規劃調整,必須與交通組織統籌起來,而不是各 個商傢來吐苦水,才一一想辦法解決。這個時候,既懂商業規律,又瞭解交通組織,熟悉佛山人的實際消費習慣的專業人才非常急需。"

  南方日報記者閻鋒

  2、南北旺、東西淡?人流走向200米是極限
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