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  某房地產項目臨近城市河道,我們曾為該項目的開發商做過濱水住宅產品線研究與咨詢。開發商拿地後,對500多米的河岸進行瞭公園化整治(當然也是為瞭提高產品溢價)。整治過程中,政府有關部門找上門來,開發商不得不繳納河道維護費和水土流失費。

  去年央視根據一位李姓律師的推算,曝光說"房企拖欠土地增值稅3.8萬億"後,一石激起千層浪。華遠地產董事長任志強怒斥央視"愚蠢無知",多傢涉事企業聲明"不欠稅",國稅總局也出面澄清說"欠稅存在誤讀"。凡事有弊也有利。"欠稅門"後,稅務部門悄然加大瞭土增稅的征繳力度,但也使公眾得以瞭解到房企稅負之繁雜和沉重。

  其實轉嫁到房價中的還有些隱性成本。因為各類稅費的征繳彈性較大,致使開發商不得不投入大量人力、精力。幾乎所有開發商都設有前期開發或報批報建部門,專事公關和辦手續。其間所投入的人力成本和時間成本,最終還是要轉嫁到房價中。

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  當然,因為不同房企的盈利能力及毛利潤高低相差較大,不同年份毛利率高低也不同,所以稅負也相差較大。2010~2012年間,萬科納稅額一般是凈利潤的2倍。2013年,萬科房地產業務結算毛利率為23.69%,較2012年下降3.72個百分點(結算凈利率12.76%,較2012年下降1.16個百分點);納稅額258億元,與凈利潤之比是1.71︰1。招商地產2013年房地產業務結算毛利率27.5%左右,同比下降約5.6個百分點;凈利潤55.1億元,其中歸屬於上市公司股東的凈利潤42.02 億元,同比增長 26.64%。年內,招商地產支付的營業稅及附加45.8億元,所得稅24.6億元,是凈利潤的1.28倍。融創僅所得稅開支就達21.9億元,占年內凈利潤的67.2%。

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