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內容來自sina新聞

  記者綜合各大銀行提供的信息及最新調查顯示,目前本市各大銀行執行的二套房貸政策均無變化,二套房的最低首付比例依然是6成,利率上浮1.1倍。除建行首套房利率提高到基準利率外,工行、農行、中行、交行等大型商業銀行首套房利率最低仍可有85折優惠。

 免稅房環比漲幅5%

  相比3月售出的房源,目前周邊的同類掛牌房源價格普遍要高出20萬-30萬元。4月初以來成交的房源,絕大多數都是3月已經有瞭明確意向的高性價比房源,目前仍在掛牌的房源往往由於價格偏高而少人問津,門店的帶看量亦隨之明顯減少。如大華清水灣花園,其掛牌房源價格相比前期普遍高出5%-10%。

  非別墅類的中高端房源也不乏降價的現象。上海中原徐匯永新分行白勝利表示,4月以來,區域內不少中高端樓盤,如徐傢匯花園、永新花園等均價在45000元/平方米左右的二手房源,有不少投資型業主在降價,幅度在5%-10%。

  新"國五條"出臺後,"按20%個人所得計征"成為購房者最關心的問題。在最新出爐的《關於本市貫徹〈國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知〉的實施意見》這一上海版細則中,"滿5年唯一"的住房是否免征個人所得稅並未明確提及。

  [房貸]

  別墅等中高端房業主向來對市場的風吹草動十分敏感,"國五條"細則的落地自然也讓他們頗有觸動。中高端投資客群由於其房源標的較大,當初買入價較低,且均持有兩套以上銀行公會債務協商機制二胎年息,幾乎不可能免交20%的個稅,所以要麼轉售為租,要麼拋售獲利"拿快錢"。

 [賣傢]

  在浦東羅陽板塊,賣傢的觀望情緒比較明顯,4成左右的賣傢表示"不打算賣瞭,要等等看",比如之前門店有一套"和平小區"67平方米的兩房,3月掛牌價為155萬元,後又升至158萬。細則公佈後,雖然依舊有客戶看房,但賣傢仍表示不賣瞭。

  進入4月以來,不僅賣傢掛牌的熱情日益減少,仍在掛牌的房源也多因性價比不高而乏人問津。為此,一些大面積中高端房源為瞭盡快出手"避稅"而選擇瞭降價。

  在成交的幾單交易中,不乏因滬版細則出臺而著急出售的賣傢。一名賣傢屬置換類型,此前對出售持觀望態度。但隨著滬版細則出臺,他突然表示願意與當前在談的客戶盡快簽訂買賣合同,並以300餘萬元的價格順利出售瞭自有的一套110平米左右的二房。他擔心細則執行後到手房款變少,影響近期的置換計劃。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-14/10012069933.shtml

  上海中原羅陽分行經理汪瑞表示,不僅已掛牌的賣傢紛紛撤盤,3月底後一周,門店新掛牌的房源量為零,門店帶看量也比3月同期下降瞭6成左右。不過,汪瑞也表示,目前二手房市場剛性需求仍然存在,一旦政策明晰落實,從長線來看,有置換改善需求的客戶仍然會繼續入市。

  此外,部分預期轉弱及未趕上此前"末班車"的客戶再次焦急起來,市場"閃簽"情況再現。21世紀不動產上海銳豐虹口臨平板塊區域經理透露,上周末門店內成交再現3月初的高峰,單日即有4組以上的客戶簽訂買賣合同。

 投資型業主降價5%-10%"拿快錢"

滬上4月第一周樓市成交量驟減5成

  從各大中介公司反映的情況看,進入4月後,新增掛牌稀少,同時成交量也相比3月大幅下滑,兩相抵消之下,在售量基本穩定。據上海中原地產統計數據顯示,分行掛牌量較3月同期下滑約7成,部分分行近4天來零掛牌。記者從上海中原大木橋分行、共康分行、羅陽分行瞭解到,上海"國五條"細則公佈後,賣傢觀望情緒逐漸顯現,至少有2成以上的賣傢聞風撤盤,門店掛牌量也明顯減少。上海中原共康分行經理黃偉國表示,上海細則並未明確落實時間,使許多賣傢心裡沒底,因而紛紛選擇觀望。

  2成以上賣傢聞風撤盤"緩一緩"

 個別"閃簽"再現

  清明3天小長假的交易量僅5.75萬平方米。全市僅1個商品住宅項目批準預售,僅新增93套房,供應量下降趨勢更加明顯。因此,4月份新房市場成交降溫已在所難免,預計成交量較上月降下降4-5成。

  記者從部分中介門店瞭解到,因細則出臺時間尚短,故目前暫未對整體市場構成太大影響。21世紀不動產上海銳豐普陀大渡河板塊區域經理介紹,滬版新"國五條"細則公佈後,門店內即接到多個客戶的電話問詢。

  整個周末,問詢量較前一個周末增加一倍多。問詢的內容主要以新政是否執行、執行時間及操作內容三方面為主,大傢對於剛公佈的滬版細則尚存有較多疑問,生怕在後續交易過程中會產生額外費用。

  從近期二手住宅掛牌減少的情況看,掛牌量減少最為嚴重的時段是"國五條"剛出臺後的3月上中旬,2月末時全市掛牌量尚有13.97萬套,到3月18日時僅剩13.06萬套,在這一時期,政策所造成的大量入市使二手市場掛牌量迅速消耗。不過此後,由於入市狂潮逐漸冷卻,3月下旬以來的二手掛牌量處於相對穩定的狀態,在13.1萬-13.3萬套之間波動。盡管如此,由於前期的成交高潮消耗瞭大量的高性價比房源,即便總體掛牌量止跌,依然難改有效掛牌房源不足的問題。

  與此同時,針對首套房和二套房的個人公積金貸款政策均未調整。不過,從市公積金管理中心透露的信息來看,審批流程較以往有所收緊,加強瞭"認房又認貸"的審核。

  房貸暫未收緊,二套房貸仍執行首付6成

  4月以來,除價格外,二手房各項指標均大幅回落。漢宇地產統計數據顯示,4月首周,全市二手房市場,看房量環比下降超過50%,買賣簽約量環比減少80%,排隊簽約過戶的現象不再出現。二手房市場瞬間降溫,除瞭受到清明節假期影響,很大程度上是因為上海國五條細則出臺,買賣雙方開始轉入觀望階段。

  與成交量急劇減少相對應的是,二手房價格趨勢變化不大。"滿五年唯一"的免稅房源掛牌價格延續上漲勢頭,不少房源環比漲幅都在5%左右,部分賣傢有惜售和觀望趨勢;其他房源價格則保持平穩勢頭,未呈現明顯漲跌,議價空間也比較有限。受市場降溫及房源大量消耗影響,二手房掛牌量也出現瞭減少。而賣傢心態未受到政策太大影響,漲價的預期未發生改變,預計短期內二手房價格還將保持堅挺。值得一提的是,隨著二手房成交升溫,今年以來市中心老公房的價格保持穩中有漲,其中3月份漲幅最大,漲幅在5萬-10萬元不等。

  根據房源分佈,上海市中心老公房主要集中在內外環線之間,房齡多數集中在1995年前後。雖然房齡普遍較老,但是地段、配套優勢可以彌補房齡的不足。並且市場上"滿五年唯一"的免稅房,大多數屬於這類房源。

  由於老公房是目前上海二手房市場小戶型的供需絕對主力,總價低,並且多位於交通便捷的地鐵附近,深受剛需買傢歡迎,因此往往也是"跳價"的常客。不過,近期隨著看房量下降,"一房多客"的現象明顯減少。從買傢結構分析來看,90%以上都是首次置業的年輕客戶。

  盡管有高價樓盤降價急拋,不過近期二手房掛牌量總體來看還是大幅減少。根據德佑地產監控的二手掛牌數據,去年4月初,全市二手住宅掛牌量尚有16.77萬套,到瞭今年4月初已下降至13.14萬套,一年之間減少瞭3.63萬套,跌幅高達21土融宜蘭頭城土融.7%。從各環線看,外環外的跌幅最大。外環外區域二手住宅掛牌量的基數較小,雖然減少的絕對量大大低於其他兩個環區,但跌幅則要大得多。



  新盤推盤量大幅減少,開發商對於政策采取觀望態度,也不排除或是在醞釀新一輪的漲價策略。但是,基於目前的調控政策,大幅的提價已不大可能,小幅提價、穩步跑量將成為開發商當前的首選銷售策略。漢宇地產分析師認為,從調控政策的彈性看,剛需群體對於調控政策更加敏感,所以需求率先降溫的可能性很大,但是短期內不可能立即呈現。如果成交量出現持續降溫,價格勢必有所調整。從供需關系判斷,嘉定新城、松江新城等存量較大外圍區域,房價可能率先趨穩。

  因此,近期大面積高總價的別墅型房源中,賣傢讓價幅度最為搶眼。上海中原徐涇別墅分行易平旺透露,受細則出臺影響,板塊內擁有多套別墅的業主擔心之後會承擔20%個稅而降價拋售物業,比如,板塊內一套278平方米帶裝修的獨棟別墅,賣傢是投資客,3月初掛牌價830萬元,細則出臺後,賣傢或將交納約96萬元的個稅,因此願意降價50萬元,結果4月初就以780萬元成交瞭。

  在浦東碧雲,一套"維詩凱亞"的獨棟別墅,房東原來掛牌價2600萬元,細則出臺後,讓價200萬元拋售,目前,該房源仍待售中。

  4月第一周全市新房成交量明顯回落,二手房門店帶看量和成交量驟然減少5成以上,有些門店4月至今成交單數仍然為零。業界認為,目前買賣雙方都持謹慎態度。此外,從調控政策的彈性來看,房貸政策是否收緊將成為需求降溫的信號。從目前房價的上升趨勢判斷,房貸收緊隻是時間問題。如果成交量出現持續降溫,價格勢必將會有所調整。

  3月底細則公佈後,業主為搶在細則落實前成交,紛紛加大讓價幅度,一般700萬-800萬元的三房讓價幅度普遍在20萬元,一套總價500萬元以上的兩房,讓價幅度也達到10萬元。白勝利補充說:"目前,下調房價已經成為這類投資型房東的共識,為避免之後承擔20%個稅,多數賣傢表示,對有明確購房意向的客戶,在現有讓價幅度上還可給予一定議價空間。"作者:唐佳 徐運 張昱

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