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內容來自sina新聞

  記者綜合各大銀行提供的信息及最新調查顯示，目前本市各大銀行執行的二套房貸政策均無變化，二套房的最低首付比例依然是6成，利率上浮1.1倍。除建行首套房利率提高到基準利率外，工行、農行、中行、交行等大型商業銀行首套房利率最低仍可有85折優惠。

  免稅房環比漲幅5%

  相比3月售出的房源，目前周邊的同類掛牌房源價格普遍要高出20萬－30萬元。4月初以來成交的房源，絕大多數都是3月已經有瞭明確意向的高性價比房源，目前仍在掛牌的房源往往由於價格偏高而少人問津，門店的帶看量亦隨之明顯減少。如大華清水灣花園，其掛牌房源價格相比前期普遍高出5%－10%。

  非別墅類的中高端房源也不乏降價的現象。上海中原徐匯永新分行白勝利表示，4月以來，區域內不少中高端樓盤，如徐傢匯花園、永新花園等均價在45000元/平方米左右的二手房源，有不少投資型業主在降價，幅度在5%－10%。

  新"國五條"出臺後，"按20%個人所得計征"成為購房者最關心的問題。在最新出爐的《關於本市貫徹〈國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知〉的實施意見》這一上海版細則中，"滿5年唯一"的住房是否免征個人所得稅並未明確提及。

  ［房貸］

  別墅等中高端房業主向來對市場的風吹草動十分敏感，"國五條"細則的落地自然也讓他們頗有觸動。中高端投資客群由於其房源標的較大，當初買入價較低，且均持有兩套以上銀行公會債務協商機制二胎年息，幾乎不可能免交20%的個稅，所以要麼轉售為租，要麼拋售獲利"拿快錢"。

  ［賣傢］

  在浦東羅陽板塊，賣傢的觀望情緒比較明顯，4成左右的賣傢表示"不打算賣瞭，要等等看"，比如之前門店有一套"和平小區"67平方米的兩房，3月掛牌價為155萬元，後又升至158萬。細則公佈後，雖然依舊有客戶看房，但賣傢仍表示不賣瞭。

  進入4月以來，不僅賣傢掛牌的熱情日益減少，仍在掛牌的房源也多因性價比不高而乏人問津。為此，一些大面積中高端房源為瞭盡快出手"避稅"而選擇瞭降價。

  在成交的幾單交易中，不乏因滬版細則出臺而著急出售的賣傢。一名賣傢屬置換類型，此前對出售持觀望態度。但隨著滬版細則出臺，他突然表示願意與當前在談的客戶盡快簽訂買賣合同，並以300餘萬元的價格順利出售瞭自有的一套110平米左右的二房。他擔心細則執行後到手房款變少，影響近期的置換計劃。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-14/10012069933.shtml

  上海中原羅陽分行經理汪瑞表示，不僅已掛牌的賣傢紛紛撤盤，3月底後一周，門店新掛牌的房源量為零，門店帶看量也比3月同期下降瞭6成左右。不過，汪瑞也表示，目前二手房市場剛性需求仍然存在，一旦政策明晰落實，從長線來看，有置換改善需求的客戶仍然會繼續入市。

  此外，部分預期轉弱及未趕上此前"末班車"的客戶再次焦急起來，市場"閃簽"情況再現。21世紀不動產上海銳豐虹口臨平板塊區域經理透露，上周末門店內成交再現3月初的高峰，單日即有4組以上的客戶簽訂買賣合同。

  投資型業主降價5%－10%"拿快錢"

滬上4月第一周樓市成交量驟減5成

  從各大中介公司反映的情況看，進入4月後，新增掛牌稀少，同時成交量也相比3月大幅下滑，兩相抵消之下，在售量基本穩定。據上海中原地產統計數據顯示，分行掛牌量較3月同期下滑約7成，部分分行近4天來零掛牌。記者從上海中原大木橋分行、共康分行、羅陽分行瞭解到，上海"國五條"細則公佈後，賣傢觀望情緒逐漸顯現，至少有2成以上的賣傢聞風撤盤，門店掛牌量也明顯減少。上海中原共康分行經理黃偉國表示，上海細則並未明確落實時間，使許多賣傢心裡沒底，因而紛紛選擇觀望。

  2成以上賣傢聞風撤盤"緩一緩"

  個別"閃簽"再現

  清明3天小長假的交易量僅5.75萬平方米。全市僅1個商品住宅項目批準預售，僅新增93套房，供應量下降趨勢更加明顯。因此，4月份新房市場成交降溫已在所難免，預計成交量較上月降下降4－5成。

  記者從部分中介門店瞭解到，因細則出臺時間尚短，故目前暫未對整體市場構成太大影響。21世紀不動產上海銳豐普陀大渡河板塊區域經理介紹，滬版新"國五條"細則公佈後，門店內即接到多個客戶的電話問詢。

  整個周末，問詢量較前一個周末增加一倍多。問詢的內容主要以新政是否執行、執行時間及操作內容三方面為主，大傢對於剛公佈的滬版細則尚存有較多疑問，生怕在後續交易過程中會產生額外費用。

  從近期二手住宅掛牌減少的情況看，掛牌量減少最為嚴重的時段是"國五條"剛出臺後的3月上中旬，2月末時全市掛牌量尚有13.97萬套，到3月18日時僅剩13.06萬套，在這一時期，政策所造成的大量入市使二手市場掛牌量迅速消耗。不過此後，由於入市狂潮逐漸冷卻，3月下旬以來的二手掛牌量處於相對穩定的狀態，在13.1萬－13.3萬套之間波動。盡管如此，由於前期的成交高潮消耗瞭大量的高性價比房源，即便總體掛牌量止跌，依然難改有效掛牌房源不足的問題。

  與此同時，針對首套房和二套房的個人公積金貸款政策均未調整。不過，從市公積金管理中心透露的信息來看，審批流程較以往有所收緊，加強瞭"認房又認貸"的審核。

  房貸暫未收緊，二套房貸仍執行首付6成

  4月以來，除價格外，二手房各項指標均大幅回落。漢宇地產統計數據顯示，4月首周，全市二手房市場，看房量環比下降超過50%，買賣簽約量環比減少80%，排隊簽約過戶的現象不再出現。二手房市場瞬間降溫，除瞭受到清明節假期影響，很大程度上是因為上海國五條細則出臺，買賣雙方開始轉入觀望階段。

  與成交量急劇減少相對應的是，二手房價格趨勢變化不大。"滿五年唯一"的免稅房源掛牌價格延續上漲勢頭，不少房源環比漲幅都在5%左右，部分賣傢有惜售和觀望趨勢；其他房源價格則保持平穩勢頭，未呈現明顯漲跌，議價空間也比較有限。受市場降溫及房源大量消耗影響，二手房掛牌量也出現瞭減少。而賣傢心態未受到政策太大影響，漲價的預期未發生改變，預計短期內二手房價格還將保持堅挺。值得一提的是，隨著二手房成交升溫，今年以來市中心老公房的價格保持穩中有漲，其中3月份漲幅最大，漲幅在5萬－10萬元不等。

  根據房源分佈，上海市中心老公房主要集中在內外環線之間，房齡多數集中在1995年前後。雖然房齡普遍較老，但是地段、配套優勢可以彌補房齡的不足。並且市場上"滿五年唯一"的免稅房，大多數屬於這類房源。

  由於老公房是目前上海二手房市場小戶型的供需絕對主力，總價低，並且多位於交通便捷的地鐵附近，深受剛需買傢歡迎，因此往往也是"跳價"的常客。不過，近期隨著看房量下降，"一房多客"的現象明顯減少。從買傢結構分析來看，90%以上都是首次置業的年輕客戶。

  盡管有高價樓盤降價急拋，不過近期二手房掛牌量總體來看還是大幅減少。根據德佑地產監控的二手掛牌數據，去年4月初，全市二手住宅掛牌量尚有16.77萬套，到瞭今年4月初已下降至13.14萬套，一年之間減少瞭3.63萬套，跌幅高達21土融宜蘭頭城土融.7%。從各環線看，外環外的跌幅最大。外環外區域二手住宅掛牌量的基數較小，雖然減少的絕對量大大低於其他兩個環區，但跌幅則要大得多。



  新盤推盤量大幅減少，開發商對於政策采取觀望態度，也不排除或是在醞釀新一輪的漲價策略。但是，基於目前的調控政策，大幅的提價已不大可能，小幅提價、穩步跑量將成為開發商當前的首選銷售策略。漢宇地產分析師認為，從調控政策的彈性看，剛需群體對於調控政策更加敏感，所以需求率先降溫的可能性很大，但是短期內不可能立即呈現。如果成交量出現持續降溫，價格勢必有所調整。從供需關系判斷，嘉定新城、松江新城等存量較大外圍區域，房價可能率先趨穩。

  因此，近期大面積高總價的別墅型房源中，賣傢讓價幅度最為搶眼。上海中原徐涇別墅分行易平旺透露，受細則出臺影響，板塊內擁有多套別墅的業主擔心之後會承擔20%個稅而降價拋售物業，比如，板塊內一套278平方米帶裝修的獨棟別墅，賣傢是投資客，3月初掛牌價830萬元，細則出臺後，賣傢或將交納約96萬元的個稅，因此願意降價50萬元，結果4月初就以780萬元成交瞭。

  在浦東碧雲，一套"維詩凱亞"的獨棟別墅，房東原來掛牌價2600萬元，細則出臺後，讓價200萬元拋售，目前，該房源仍待售中。

  4月第一周全市新房成交量明顯回落，二手房門店帶看量和成交量驟然減少5成以上，有些門店4月至今成交單數仍然為零。業界認為，目前買賣雙方都持謹慎態度。此外，從調控政策的彈性來看，房貸政策是否收緊將成為需求降溫的信號。從目前房價的上升趨勢判斷，房貸收緊隻是時間問題。如果成交量出現持續降溫，價格勢必將會有所調整。

  3月底細則公佈後，業主為搶在細則落實前成交，紛紛加大讓價幅度，一般700萬－800萬元的三房讓價幅度普遍在20萬元，一套總價500萬元以上的兩房，讓價幅度也達到10萬元。白勝利補充說："目前，下調房價已經成為這類投資型房東的共識，為避免之後承擔20%個稅，多數賣傢表示，對有明確購房意向的客戶，在現有讓價幅度上還可給予一定議價空間。"作者：唐佳 徐運 張昱

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