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??“第三,關於城市更新,中國661座城市中隻有深圳有城市更新的概念,至今已經五六年過去瞭,據說100個項目,隻經營瞭30多個,其他的經營不下去瞭,所以很多人報道它非法的地方,但是我相信城市更新在深圳起瞭巨大的作用。如今,城市更新所供地面積占建設用地供地總量的60%-70%,未來可能占比更多,但是需要不同的辦法去解決城市更新當中的矛盾。第四,深圳有很多舊廠區改造成創新文化(300336,股吧)園之類的項目,華僑城LOFT創意文化園最為典型,我覺得這種做法‘非多於是’,它嚴重地踐踏瞭國傢的土地管理法規。土地不是簡單的‘面粉’,國傢憲法賦予瞭這塊地什麼用途,你就該用來幹什麼,否則農民的承包土地本該種菜,種房子行嗎?”一開口,他便拋出瞭四個稍顯嚴肅而沉重的話題,他說,工業用地就是工業用地,你以300多元/平的樓面地價蓋房出售,人傢為何要傻乎乎花1萬多元/平的地價去買地建房,這土融宜蘭礁溪土融樣合理嗎?

???土地國有化後違建猖獗 深圳城市更新有望解決?

??剖析深圳樓市四大“緋聞” 無農地無小產權房

??近日,深圳市本是資產管理有限公司總裁、國際商務策劃師崔元星受邀到騰訊大粵網做主題為《新常態下的土地成片一級開發模式》的分享,他指出,目前土地與房地產的幾個熱點問題存在誤讀,現行土地制度存在一些弊端仍待改革,並就土地開發新趨勢做瞭分析與預測。

??回顧近幾年來深圳房地產的網絡新聞熱詞,離不開“小產權房”、“農地入市”、“城市更新”、“舊廠區改造成創意文化園區”等詞語,崔元星將這些新聞稱為“緋聞”,因為這其中或多或少有些問題,背後也包含很深的政治含義。他說:“深圳本身沒有集體土地,怎麼會有小產權房呢?深圳是有很多違法建築,但它不叫小產權房,本質上兩者就不是同一個東西。同樣,深圳沒有農村,沒有農地,所以就不存在農地入市的概念。”

??根據深圳中原研究中心數據,2008-2012年深圳樓面地價基本保持穩定,2013及2014年樓面地價及土地出讓金總額則迅猛增長。三年間樓面地價即從2515元/平飛漲至11315元/平,漲幅達350%。據崔元星分析,2014年深圳新房價格為23973元/平,反映的隻是2012年的建融嘉義鹿草建融地價,而2014年的地價將在2015-2016年間呈現,到時如果平均房價不達到3.5-4萬元/平,那麼這些地產商全部要死掉。“看瞭這個之後,政府高興瞭,地價還在漲。但我們老百姓心裡要知道,等到你2015年、2016年買房時消化的是2014年的地價,所以這是一個巨大的災難。土地拆遷斷不掉,房價就會不斷上漲。”

深圳地價兩年漲350% 房價小於4萬開發商會死

??新常態下房地產利潤壓縮 地產商與地方政府忙轉型

??若明年深圳平均房價達不到3.5-4萬/平 地產商將死掉

??去年我國樓市步入調整期,地方政府紛紛松綁樓市政策,調控也逐漸淡出瞭政府的決議內容,業內人士認為,房地產市場跨入瞭“新常態”。對於地產行業而言,新常態下房企的利潤空間將降低,不再是以前的30%或50%,房地產的消化速度也不會像以前那般快,因此,在新形勢下,房企不得不重新思考轉型的問題。

??崔元星認為,新常態下地產商的轉型將呈現六大趨勢:第一,房企戰略重心將發生根本改變,從關註終端轉向關註前端,從關註房產營銷到關註土地營銷及土地一級開發。第二,戰略擴張的方向將從聚焦一線城市轉向外圍。第三,拿地方式、信息、概念將變得多元化。第四,融資模式將從銀行抵押、開發貸、上市轉向基金、信托、債券及眾籌等。第五,產品結構將從過去的以住宅為主轉向綜合體及產業地產,包括旅遊地產、養老地產、農業地產等領域的產品。第六,“避重就輕”,即房企從重資產向輕資產轉型,這是去年房企轉型的一個熱點,也是未來房企轉型的一個方向。

??與此同時,地方政府也在忙於轉型。首先,政府一年多前便開始引進綠色產業,致力於打造節能減排、循環經濟、新能源的生態城市等。其次,政府不再熱衷返還地價、減免稅費,而開始喜歡玩轉相對市場化的PPP模式。再次,“從傍大款到追求有故事的人”,以前土地不愁賣,政府偏愛有錢的大地產商,如今,慢慢地要求地產商不僅要有產業,還得有品牌、有故事。

內容來自sina新聞

??所謂新型城鎮化,崔元星將其概括為“人地產權城”。因此,國傢應先解決戶籍問題。去年7月,中國已取消農村戶籍,這為土地去二元化管理奠定瞭基礎。

??城鄉土地二元分割曾被認為是中國現行土地制度頂層的弊端,但事實上,深圳自2004年統征統轉之後,雖然實現瞭土地一體化,農村戶口全部轉為城市戶口,土地全部收歸國有,但也帶來瞭兩個嚴重的問題:第一,城市人口分為非戶籍人口與戶籍人口,這導致城市管理難度系數增加;第二,土地國有化後管理缺位,導致違法建築瘋狂增長,占據深圳住房總量近一半。因此深圳出臺瞭城市更新辦法,通過“允許自行改造”的方式將蛋糕做大來解決違建問題。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-12/08275971434119954219590.shtml

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