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  編者按:位於北京朝陽區孫河別墅的K地塊和BCDE地塊自掛牌便備受關註,其中K地塊更是以高達3.5萬元/平米的起始樓面價破北京宅地最高記錄。而孫河兩宗地卻在7月29日拍地現場意外遇冷,一落成為"孫河29號",令人著實吃瞭一驚。究竟是不是起價過高使孫河地塊變成瞭無人敢接的"燙手山芋"?

  而早前因地塊升值空間大而受到廣泛討論的孫河兩地塊,直到掛牌競價截止時間都沒有收到網絡報價,29日當日意外"失寵",原本報名參與BCDE地塊競拍的中糧和天恒最終並未現身,直接使孫河地塊成為北京三年來首次流拍的住宅地塊。

  同時不少業內人士紛紛表明,政府部門對孫河地塊期望太高,大幅抬高孫河地塊起價,使新的孫河地塊成為高總價、高單價的"雙高"地塊。在當下樓市整體溫度不高的情況下,開發商拿地必須對資金投入好好掂量,開發商也不想接"燙手山芋"。

  以東亞新華為例,在市場急轉直下的情形下,保持低價出貨的節奏,以求盡快回籠資金,東亞新華也曾表示其旗下項目下半年的主要任務就是加速快跑,以實現資金回籠,儲備優質土地。營銷總監賈玉鵬認為,目前市場不好之時,正是儲備優質土地的良機,但大傢依然在拿地過程中小心翼翼,對所有成本做出精細的估算,不會輕易拿地。對於7月29日遭流拍的孫河地塊,賈玉鵬這麼形容:地價單價與總價過高,起始樓面價高,目前市場情形不好,大傢拿地十分謹慎。

  此次流拍的價值77.45億元的兩宗高價地位於北京朝陽區孫河別墅板塊,K地塊的起始樓面價高達3.5萬元/平方米,破北京宅地起始樓面價最高記錄朝陽區孫河K地塊規劃建築面積為89860平方米,起始價31.45億元,K地塊的起始樓面價高達3.5萬元/平方米,破北京宅地起始樓面價最高記錄。而孫河BCDE地塊規劃建築面積176085平方米,"BCDE地塊"的總體起始樓面價為約2.6萬元/平方米,但"BCDE地塊"中包含瞭中小學合校用地和社區商業,折算之後其中的純住宅用地C地塊的起始樓面價也高達3.7萬元/平方米。兩宗地塊樓面起始價均創北京土地市場歷史新高。

  孫河區域以其距離城市距離近、組團化發展密度低等特點,曾受到眾多房企競相爭取拿地。2012年9月龍湖地先行入駐後,泰禾、首開、中糧等品牌房企紛紛在孫河拿地,樓面價亦從2012年的20158元/平方米飆升至後來的48444元/平方米,刷新北京單價"地王"紀錄。

  究竟是什麼使得受熱寵的孫河兩地塊在本次拍地中無人問津成為拍賣"鬼地"?現場參與競拍的開土建融彰化埤頭土建融發商告訴記者,本次出讓的孫河地塊遭流拍的主因是其價格超出瞭眾多開發商預期,地價總價過高直接影響制約後期的資金回籠。

  孫河K地塊規劃建築面積89860平方米,起始價為31.45億元,起始樓面價約達3.5萬元/平方米,突破瞭北京宅地起始樓面價最高紀錄。因此,中原地產首席分析師張大偉表示,"底價過高是業內分析孫河兩宗地塊流拍的主要原因。"

  土地拍賣當日,房山新城良鄉組團的10、5、13三塊地以其溢價率高達200%,起拍價低,地價總價低,屬商業屬性地塊,受到多傢房企的熱搶,開拍前僅網上報價就達到28次之多。起始價分別為6.5億元、3.35億元和1.5億元。經過多輪競拍,三宗地塊被天洋地產悉數收入囊中,其中14-03-13地塊溢價率高達210%,天洋以4.65億元獲得該宗地塊。其餘兩地塊也分別以溢價率77.7%、197%成交,土地出讓總金額達26.15億元,三宗地塊的平均樓面價格為8105元/平方米。

  而以部分房企上半年的營收額與銷售業績分析,結合2014上半年的整體市場情況,對於當前以加快跑量為主的房企而言,孫河地塊的高地價總價將直接增加投入成本。即使開發商對成本做足瞭估算,但在今年不甚理想的樓市影響下,多數房企拿地仍小心謹慎,不敢"輕舉妄動"。

e房周刊孫河81號

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-04/09042848051.shtml
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