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越秀地產放權 能實現那些小而美的夢想嗎？
??2015年，越秀地產醞釀多時的事業合夥人制度終於在佛山禪城項目中正式落地。作為一傢老牌的國資房企，這場旨在放權的改革被貼上瞭“增強主人翁意識”、“提升運營效率”、“分享財富”等標簽。那麼，這項在國際PE行業廣泛存在的制度設計真的能實現那些小而美的夢想嗎？
??“員工做老板”
??與萬科的事業合夥人制度不同，越秀地產先從項目層面的跟投入手，即該計劃主要面向集團開發項目的管理團隊成員及核心員工，將通過一個基金結構對相關項目公司做出股權投資，等項目完成後按照員工的持股比例進行分紅。
??據瞭解，佛山禪城項目地塊是越秀地產通過公開掛牌方式以6.33億元的底價競得。該地塊占地面積33973平方米，建築面積約22.1萬平方米，其中計容建築面積約17萬平方米。按總可建建築面積計算，平均土地成本為2900元/平方米。
??公告顯示，在佛山禪城項目中，設定符合資格的管理層成員持股比例將不超過項目股權的2%。“這個比例的設定是集團考慮項目規模以及符合資格的管理層可承受能力得出的。”越秀地產總經理、執行董事陳志鴻表示，這個比例已經達到第一次嘗試的作用，激勵計劃畢竟是新嘗試，越秀地產還要通過實踐積累經驗，未來在具體項目中會根據不同情況來推行。
??公告進一步透露，越秀地產計劃在適當的時候將合夥人制應用於日後開展的其他項目。合資格管理層成員就一個項目所做的投資總額可能各不相同，但每個項目公司全體合資格管理層成員所持的股權合共將低於其股權總額的10%。據瞭解，萬科的跟投制度也規定員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%，而在碧桂園的合夥人計劃中，員工項目跟投的持股比例在10%－15%。
??“對於越秀地產而言，實行合夥人計劃的目的是將項目管理層成員的利益與集團的利益捆綁並保持一致，通過激勵每個項目負責日常運作的合資格管理層成員，最大限度地提高項目回報及項目的內部回報率。”一位證券分析師告訴記者。
??“合夥人計劃推出是為瞭激發管理團隊的動力和精細化管理的主觀能動性，即內心動力。”越秀地產董事長張招興表示，雖然設立及實施該計劃符合越秀地產的整體利益，但公司董事、最高行政人員以及發行人層面的任何其他關聯人士將不會參與合夥人計劃。此外，張招興也進一步指出，未來越秀地產會考慮在集團、地區和項目三個層面推行合夥人制度。
??那麼，合夥人計劃會在哪些類型的項目中開展？據越秀地產透露，該計劃會側重於短平快的項目。“以佛山禪城項目為例，地塊處於成熟的東方廣場商圈，周邊購物、休閑、娛樂、餐飲配套齊全，而且擁有較好的教育、醫院等資源，預計3—4年內即可完成開發。由於地塊的建築面積為20萬平方米，預統一發票二胎年息借貸增貸轉貸計總體的投資金額較小，回報周期也比較短，這種類型的項目比較適合通過合夥人計劃開發完成。”上述分析師指出。
??據悉，近年來，越秀地產購入的土地大部分性質都屬於短平快項目，但2015年將有多少項目會采用合夥人計劃，還需要看新購入土地的情況。
??早些時候，萬科總裁鬱亮曾表示，傳統業務層面的項目跟投制度看似簡單，實際上它將改變房企從投資買地到銷售結算這一全流程的所有行為。所有真正能提升運營效率的做法，將會很快被運用和完善。
??在越秀地產副總經理朱晨看來，合夥人制從根本上改變瞭以往的利益分配機制，讓員工做老板。以前的項目負責人就像車間主任，現在要他們做廠長、總經理，激活他們。更重要的是要求他們的心態、思維方式以及綜合能力要重新組合培養，這是個系統工程。放權是趨勢。以前總部對項目抓得很深，還會額外負責不少實操的事務。現在地產總部定位為管理總部，主要是抓戰略、運營、投資、資金、人才培養、高管管理，應該是大腦。要放權給一線，盡可能讓聽到炮火的人指揮戰鬥。
??由此可見，項目跟投是對所做項目和所在公司用自己的真金白銀投下去，並給出“願意捆綁在一起”的承諾。在這個過程中，管理結構從金字塔式的組織機構轉變為扁平化結構。合夥人在享受工作收益(薪資)的同時，還可以獲得項目收益(項目跟投分紅)。項目跟投可以激活員工對於利潤的期待，同時給予各項目公司的權力也會加大。
??“項目跟投可以實現集團對項目本身及分公司的雙重管理，而激勵式的管理更能激發員工內部的積極性。”億翰智庫首席分析師張化東指出，扁平化是房企管理的重要趨勢之一，未來一些重要決定不可能經過很多管理層才能到達項目公司，以後越來越多地體現為團隊作戰。合夥人團隊能夠拿到地、拿到錢，就具備開發的能力，而不是集團去平衡各項目公司之間的利益。
??過去的房地產行業主要依靠資金和關系，未來人的作用會越來越突出。因此，為瞭推進事業合夥人制度，越秀地產還推出瞭“星匯計劃”，從人才培養和能力提升兩方面讓員工盡快跟上改革的步伐。
??放而不亂
??隨著越秀地產的整套利益分配機制發生改變，與之相適應的調整必然還將蔓延到管理體系的各個環節。因此，如何做到放而不亂是實施合夥人計劃的難點。
??縱觀萬科、碧桂園等房企披露的合夥人計劃，與這一制度相生的是更為嚴格的管理、考核機制。例如，萬科要求項目所在一線公司的管理層和管理人員必須跟投，且有最低的投資比例限制；跟投制度將公司董事、監事、高級管理人員排除在外，避免發生關聯交易；覆蓋萬科當前及以後所有項目，包括推行的“小股操盤”項目等。碧桂園則要求區域總裁、項目總經理必須跟投，並對其首次出資額度進行限制，以確保他們對項目負責。就考核而言，碧桂園要求跟投的員工隻有在項目盈利時可以退出，而且參與的項目必須做到4個月賣樓、5個月回款、6個月資金為正。
??而越秀地產目前尚未披露其合夥人計劃的執行細節和考核機制。在操作層面上，越秀地產把職業經理人機制從過去的責任主體變革為經營主體。以前公司內部把各個項目公司稱為責任主體，總部要求項目公司承擔責任，但所有目標、任務、節點又都是由總部規劃，項目公司更多是執行。從責任主體轉變為經營主體之後，經營主體面向的是城市公司。
??雖然放權是方向，但不能亂放。其中有兩個關鍵點，一是必須要基於標準化的前提，二是放權的節奏要差異化，不能一刀切。對此，朱晨給出瞭解釋：“首先，標準化是基本的遊戲規則，這就要求我們的組織架構是標準化的，官方的授權以及業務流程等都要相對標準化。放權的差異化則體現在，越秀地產不同的城市公司成立階段和發展階段不一樣，各自的能力也有明顯差異，這就需要總部核心業務部門、職能部門因地制宜，分別確定對區域幹預度的多與少、深與淺。”
??此前，一些萬科內部參與跟投的員工表示，最大的受益者其實是公司，對員工而言隻是一種投資，把錢投進去自己完全沒有可操作的權力，並且不知道這個項目的錢怎麼用，用瞭多少，唯一能做的就是等著項目完結後看看自己能分多少錢。而項目的開發周期受到多方面因素的影響，很難在預期的時間內拿到錢。至於什麼時候拿到分紅也不確定，存在一定的風險。而且跟投制度一般隻允許在內部交易，不能有任何的對外行為，也不能轉售，更沒有中途的退出機制。
??“萬科在實施項目跟投過程中碰到的問題，對於越秀地產而言同樣存在。例如，如何確定合資格的管理者、哪些項目參與合夥人計劃、項目完結後利益分配的話語權等。”張化東說，項目跟投制度和項目緊密掛鉤，城市所在的區域不同，操盤的團隊不同，收益自然也不同。由於房地產市場仍處於下行態勢，不同地域的項目收益差別會很明顯，而用利益方式增加對員工的激勵可能會對原有的企業文化形成沖擊，何況越秀還是國企。
??“在跟投制度下，項目公司有可能在控制成本的同時會犧牲某些財務指標而放大利潤回報。久而久之，這會進一步加劇總部與項目公司在財務指標上的角力。因此，要實現有效的管理，越秀地產還有很長的路要走。”上述分析師進一步表示。
??“越秀地產作為國有控股的房企，推進事業合夥人制度肯定比純粹的民企多一些障礙和門檻。”但朱晨認為這些門檻並不是跨不過去的，現在整個國傢的大方向是鼓勵機制體制的改革，鼓勵多元化經營模式，事業合夥人制度跟大方向是吻合的。
??針對越秀地產的國企背景，張招興也公開指出，雖然越秀地產是國企，但也是香港上市的企業，所以會按照市場化的手段和思考來推行各項制度。
??目前，越秀地產隻公佈瞭項目層面的合夥人計劃。一些接受記者采訪的業內人士則表示，項目層面的激勵機制操作起來較為容易，但隻做項目層面是不夠的，尤其是一些投資者會更希望看到公司有高管持股計劃。
??張招興也透露，除瞭項目公司直接讓管理團隊跟投持股外，上市公司層面會進行股權激勵。據知情人士透露，由於國企背景的影響，目前國資委僅批瞭越秀地產的項目激勵方案，公司股權層面的尚未批復，但相信僅是時間問題。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/18065991511252042826099.shtml
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